ساختن ایران معطل یک تصمیم
سالهاست دولتها از حمایت از بخش خصوصی سخن میگویند، اما هر روز بار تازهای بر دوش سازندگان میگذارند. سالهاست از رونق تولید حرف میزنند، اما قوانین و مقررات همچنان سرمایه را از ساختوساز فراری میدهد. سالهاست از حل بحران مسکن میگویند، اما هنوز مشخص نیست چرا کسی حاضر نیست کلید حل این بحران را به دست کسانی بدهد که عمرشان را صرف ساختن کردهاند.
امروز چرخ صنعت ساختمان نه به خاطر نبود مهندس متوقف شده، نه به دلیل کمبود زمین و نه حتی به دلیل فقدان سرمایه. آنچه این صنعت را زمینگیر کرده، انباشت تصمیمات اشتباه، بروکراسی فرساینده و بیاعتمادی مزمن به بخش خصوصی است.
در کشوری که صنعت ساختمان موتور محرک بیش از ۱۵۰ رشته شغلی است، هنوز توسعهگر جایگاه قانونی ندارد. هنوز برای سازندهای که توان اجرای یک مگاپروژه را دارد، همان مسیری تعریف شده که برای متقاضی ساخت یک واحد کوچک مسکونی. هنوز دولت میخواهد هم بازیگر باشد، هم داور و هم صاحب زمین بازی.
پرسش اینجاست؛ اگر نسخه فعلی جواب داده است، پس این همه پروژه نیمهتمام، این همه سرمایه فراری و این همه رکود از کجا آمده است؟
بخش خصوصی سالهاست هشدار میدهد. نسخه میدهد. قانون پیشنهاد میکند. راهکار ارائه میکند. اما ظاهراً گوش شنوایی برای شنیدن صدای سازندگان وجود ندارد. گویی همه میدانند مشکل کجاست، اما کسی حاضر نیست هزینه اصلاح آن را بپذیرد.
دولت باید تصمیم بگیرد؛ یا همچنان بزرگترین کارفرمای کشور باقی بماند و مسئولیت نتایج این مسیر را بپذیرد، یا میدان را برای توسعهگرانی باز کند که مدعیاند میتوانند بدون اتکا به منابع دولتی، چرخ ساختوساز را دوباره به حرکت درآورند.
و البته این هشدار فقط متوجه دولت نیست. توسعهگران نیز باید ثابت کنند که فراتر از یک عنوان، توانایی ساختن آیندهای متفاوت را دارند. روزگار گلایه به پایان رسیده است. امروز روز ارائه مدل، پذیرش مسئولیت و اثبات تواناییهاست.
اقتصاد ایران در نقطهای ایستاده که دیگر فرصت آزمون و خطا ندارد. یا باید به سازندگان اعتماد کرد، یا باید آماده پرداخت هزینههای سنگینتر رکود، مهاجرت سرمایه و تعمیق بحران مسکن بود.
گفتگوی سولماز ایمانی با مهندس پژمان جوزی؛ موسس گروه مهندسی پژمان جوزی و همکاران / رئیس انجمن صنعت ساختمان
برای شروع بد نیست ارزیابی شما از وضعیت بازار ساختوساز و مسکن را بشنویم.
بازار مسکن یا به تعبیری چرخ بازار مسکن، کاملاً ایستاده است. این بازار حتی پیش از جنگ نیز معضلات خاص خودش را داشت. چرخه معیوب اداری و مشکلات حاشیهای مربوط به مجوزها که همواره به سازندگان ساختمان تحمیل شده، از مهمترین عوامل کند شدن چرخ صنعت ساختمان بوده است. در دوران پساجنگ نیز این وضعیت تشدید شده و امروز بسیاری از دوستان و همکاران ما از صنعت ساختمان خارج شدهاند.
اگر شرایط فعلی ادامه پیدا کند، نمیتوان آینده خوبی برای صنعت ساختمان متصور بود؛ مگر اینکه از تجربیات جهانی استفاده کنیم و ببینیم کشورها در دورههای پساجنگ چه اقداماتی انجام دادهاند. ما در مرکز پژوهشهای انجمن صنعت ساختمان، مطالعاتی درباره جنگهای صد سال گذشته انجام دادیم و به این نتیجه رسیدیم که در دوره پساجنگ، اقتصاد کشورها متزلزل میشود و نرخ تورم افزایش مییابد. در چنین شرایطی، یکی از مهمترین موضوعاتی که میتواند اقتصاد کلان کشور را بهبود ببخشد، ارتقای جایگاه صنعت ساختمان است.
صنعت ساختمان اگر به حرکت درآید، بیش از ۱۵۰ رسته شغلی و صنعت وابسته نیز به حرکت درمیآیند.
تجربه جهانی برای خروج از رکود و بازسازی اقتصاد در دوره پساجنگ چه میگوید؟
در کشورهایی که تجربه موفق بازسازی پس از جنگ را داشتهاند، نخستین اتفاق این بوده که اعتماد بیشتری به بخش خصوصی شده است. البته شما بهتر میدانید که در کشور ما سالهاست درباره اعتماد به بخش خصوصی صحبت میشود، اما هنوز این اعتماد به شکل کافی و عملی وجود ندارد. مسئولان از آن سخن میگویند، اما در عمل شرایط متفاوت است.
در آن کشورها با تکیه بر بخش خصوصی، توسعهگرها (Developerها) و Master Developerها، شهرها و حتی کشورها را بازسازی کردند. این سازندگی زمانی موفق شد که دولتها بارهای اضافی را از دوش بخش خصوصی برداشتند.
متأسفانه در نظام اقتصادی ما، تقریباً تمام بارها بر دوش بخش خصوصی قرار گرفته است. هر جا کسری بودجه یا کمبود منابع وجود داشته باشد، بخش خصوصی باید آن را جبران کند. اگر قرار باشد بخش خصوصی را وارد میدان کنیم اما همزمان تمام مشکلات و معضلات را نیز بر دوش او بگذاریم، طبیعتاً دیگر توان نفس کشیدن نخواهد داشت.
منظورتان از هزینهها و فشارهای تحمیلی به بخش خصوصی چیست؟
در فرآیند اخذ مجوزهای ساختمانی، برخی از عوارض تحمیلی واقعاً بیداد میکند. آن بخشی که به اصل فعالیت ساختمانی مربوط است، شاید رقم معقولی باشد، اما سازمان تأمین اجتماعی به دلیل کسری منابع خود، عملاً از جیب بخش خصوصی برداشت میکند. شیوه محاسبه نیز به گونهای است که به نظر میرسد به جای توجه به واقعیت پروژه، به دنبال جبران کسری منابع هستند. متأسفانه این موضوع حتی در مجلس نیز تبدیل به قانون شده که جای انتقاد فراوان دارد.
در سراسر دنیا، مبنای محاسبه حق بیمه پروژههای ساختمانی، حقوق پایه کارگران و متراژ زیربناست؛ چراکه بیمه تأمین اجتماعی در واقع برآوردی از تعداد کارگران یک پروژه است. این فرمول در کشور ما نیز از سال ۱۳۵۲ وجود داشت، اما به مرور و به دلیل کسری منابع، مبنا تغییر کرد. ابتدا ۱۵ درصد فیش عوارض ملاک قرار گرفت، سپس به ۲۵ درصد رسید و بعد به ۲۷.۵ درصد افزایش یافت و اکنون نیز به سمت ۳۰ درصد حرکت میکند.
در حالی که سؤال اینجاست؛ یک پروژه مسکونی هزار متری و یک پروژه تجاری هزار متری آیا به یک میزان نیروی کار نیاز دارند؟ قطعاً خیر. حتی در بسیاری از موارد، پروژه تجاری نیروی کار کمتری مصرف میکند؛ اما چون فیش عوارض آن چندین برابر است، رقم بیمه نیز به همان نسبت افزایش پیدا میکند. بنابراین هیچ حساب و کتاب منطقی در این میان وجود ندارد و هدف اصلی که همان تخمین میزان اشتغال پروژه است، گم شده است.
موضوع دیگر، اختیارات گستردهای است که در اختیار سازمان تأمین اجتماعی قرار دارد. گاهی با کوچکترین عدم پرداخت، تمام حسابهای کارآفرین مسدود میشود. از سوی دیگر، ممکن است کارفرما قصد داشته باشد حق بیمه را متناسب با پیشرفت پروژه پرداخت کند، اما از او خواسته میشود مبالغ را در ابتدای پروژه تسویه کند.
در بند ۵ قانون بیمههای تأمین اجتماعی آمده است که این پرداختها میتواند تا ۳۶ قسط تقسیط شود، اما در عمل این موضوع به نظر و تشخیص سازمان تأمین اجتماعی بستگی پیدا میکند. همین مسئله میتواند زمینهساز رانت شود؛ اینکه یک فرد بتواند ۳۶ قسط بگیرد، فرد دیگری ۱۰ قسط و شخص دیگری اصلاً امکان تقسیط نداشته باشد. وقتی موضوع به تفسیر افراد وابسته میشود، طبیعی است که زمینه ایجاد رانت نیز فراهم شود.
اگر بخواهم به بحث اصلی برگردم، باید بگویم دولتها نباید فشار مضاعف بر بخش خصوصی وارد کنند. بخش خصوصی زمانی میتواند اقتصاد کشور را سامان دهد که بارهای اضافی از دوش آن برداشته شود.
امروز که در شرایط پساجنگ با شما صحبت میکنم، هنوز اتفاق خاصی در این زمینه رخ نداده است. بارها وزرای مختلف از ما راهکار خواستهاند. بسته پیشنهادی صنعت ساختمان که در مرکز مطالعات انجمن تهیه و بررسی شده، به کمیسیونهای مختلف مجلس ارائه شده است، اما هنوز مشخص نیست چه زمانی قرار است درباره این پیشنهادها تصمیمگیری شود.
شرایط پساجنگ یک زمان «صفر تا بینهایت» است. ما و بسیاری از افرادی که برای تغییر اقتصاد کشور دغدغهمند و پیشگام هستند، مسیر خود را ادامه میدهیم و امیدواریم در نهایت گوش شنوایی برای این پیشنهادها پیدا شود.
سالهاست کارشناسان و فعالان بخش خصوصی نسبت به وضعیت بازار مسکن هشدار میدهند و مطالبات خود را مطرح میکنند، اما به نظر میرسد هنوز گوش شنوایی برای این مطالبات وجود ندارد. از بخش خصوصی گفتید، حال از مردم بگویید؛ فرسایش معیشت خانوارها و نابسامانی اقتصادی چه اثری بر بازار ساختوساز و مسکن گذاشته؟
در شرایط ناامیدی فعلی، مسئولان، دولت و حاکمیت باید برای ایجاد امید و فراهم کردن بسترهای لازم تلاش بیشتری انجام دهند. در صنعت ساختمان سه منبع مالی اصلی وجود دارد که این صنعت را به حرکت درمیآورد.
اولین منبع، منابع مالی بانکی است. اخیراً در جلسهای در دیوان محاسبات که مدیران بانکها نیز حضور داشتند، عرض اشاره کردم که سهم تسهیلاتی که عملاً به صنعت ساختمان میرسد، نزدیک به صفر است. در هیچ جای دنیا کسی با سرمایه شخصی خود پروژههای بزرگ ساختمانی اجرا نمیکند. بانکها با شرایط مناسب وارد میشوند و در کنار سازندگان قرار میگیرند. بنابراین نخستین عامل برای ایجاد تحرک در بازار مسکن، تسهیلات بانکی است که متأسفانه ما عملاً از آن بیبهره هستیم.
دومین عامل، قدرت خرید مصرفکننده است. در شرایط جنگ و پساجنگ، معمولاً خرید مسکن در اولویت خانوارها قرار ندارد و مردم بیش از هر چیز نگران معیشت و سفره خود هستند. در نتیجه این عامل نیز که میتواند موتور محرک صنعت ساختمان باشد، عملاً از مدار خارج شده است.
سومین منبع مالی، سرمایهگذاران هستند. امروز به دلیل نبود امید و چشمانداز روشن، سرمایهگذاری در بخش مسکن تا حد زیادی متوقف شده است. پول همیشه ترسو است؛ هر جا احساس ناامنی کند، عقب مینشیند. وقتی سرمایهگذار نداند فردا چه اتفاقی خواهد افتاد و نتواند برای آینده برنامهریزی کند، طبیعتاً وارد پروژههای ساختمانی نمیشود؛ بهویژه آنکه پروژههای ساختمانی ذاتاً پروژههایی بلندمدت هستند و نیاز به نگاه سرمایهگذاری و چشمانداز آینده دارند.
بحث من صرفاً پیمانکاری نیست؛ بحث سرمایهگذاری و توسعهگری است. توسعهگر با پیمانکار تفاوت دارد. پیمانکار باید با توسعه گر همکاری کند. توسعهگر به دنبال خلق ایده، خلق منابع مالی، طراحی زیرساخت و روساخت و همچنین پذیرش ریسک است. توسعهگری یعنی نگاه بلندمدت به توسعه اقتصادی و شهری.
همین تعریف در قالب یک قانون ۴۸ مادهای از سوی انجمن صنعت ساختمان به مجلس ارائه شده، اما با وجود گذشت مدت زمان قابل توجه، هنوز اراده جدی برای تصویب قانون توسعهگری مشاهده نمیشود و این طرح همچنان در مرحله بررسی باقی مانده است.
چگونه میتوان این امید را در صنعت ساختمان ایجاد کرد؟
با ایجاد ثبات. دولت و حاکمیت باید اراده کنند تا بار این صنعت را از دوش بخش خصوصی بردارند. در بسیاری از کشورها، دولتها در دورههای پساجنگ با اعطای مشوقها و معافیتهای گسترده به سازندگان و توسعهگران، صنعت ساختمان را تحریک کردند و آن را به یک جریان پرتحرک تبدیل کردند. در چنین شرایطی، با رشد صنعت ساختمان، کل اقتصاد نیز به حرکت درمیآید.
در شرایط فعلی، متأسفانه آن اراده و امید لازم وجود ندارد. در سطح حاکمیت صحبتهای مثبتی مطرح میشود، اما در عمل نیاز به اصلاح برخی قوانین وجود دارد. در جلساتی که با وزیر، معاون وزیر و نمایندگان مجلس داشتهایم، به این جمعبندی رسیدهایم که بسیاری از قوانین و مصوبات باید اصلاح شوند.
البته میدانیم فرآیند اصلاح قانون دشوار است و نیاز به اراده فرادستی و اجماع ملی دارد؛ اجماعی که بر این مبنا شکل بگیرد که بخش خصوصی میتواند نقش اصلی را در ساماندهی اقتصاد ایفا کند.
با توجه به شرایط فعلی، از جمله ناامیدی در بازار، نوسانات قیمتی و نبض نامنظم اقتصاد، آیا میتوان صنعت ساختمان را یک صنعت فروپاشیده توصیف کرد؟
من نمیخواهم چنین اسمی روی صنعت ساختمان بگذارم.
اما ظواهر امر تا حدی چنین برداشتی را القا میکند.
ما زیرساختهای بسیار بزرگی داریم. معمولاً به صنعتی «فروپاشیده» گفته میشود که برای راهاندازی مجدد آن نیاز به طراحی کامل زیرساختهای جدید باشد، در حالی که ما این زیرساختها را در اختیار داریم. همچنین نیروها و ظرفیتهایی که درباره آنها صحبت کردم، یعنی توسعهگران، در ایران وجود دارند؛ فقط کافی است شناسایی شوند و قوانین اصلاح شود.
من به شما قول میدهم اگر دولت و حاکمیت اراده کنند و بار خود را از دوش بخش خصوصی بردارند، ظرف ۴ تا ۵ ماه شاهد تغییر در اقتصاد کلان ایران خواهیم بود.
چرا چنین ارادهای برای این تغییر شکل نگرفته است؟
قوانین باید تغییر کنند. ما بهعنوان بخش خصوصی از دولت و حاکمیت تقاضا داریم در شرایط اضطرار، بر ریل مشوقها و معافیتها حرکت کنند. البته نه به این معنا که این معافیتها برای ۱۰ یا ۲۰ سال ادامه پیدا کند، بلکه در یک بازه محدود و مشخص.
با وجود اینکه دولت رسماً شرایط فورسماژور اعلام نمیکند، اما عملاً کشور در وضعیت اضطرار قرار دارد. دلیل آن هم این است که دولت بزرگترین کارفرمای کشور است و در صورت اعلام رسمی فورسماژور، حجم زیادی از مطالبات و تعهدات پیمانکاران متوجه دولت خواهد شد.
با این حال، همه میدانیم شرایط موجود یک وضعیت اضطراری است. در چنین شرایطی پیشنهاد ما این است که برای ۶ ماه تا ۱ سال، بار از دوش بخش خصوصی برداشته شود و اعتماد بیشتری به این بخش صورت گیرد. در این صورت میتوان در همین بازه زمانی کوتاه، شاهد تحولات جدی در اقتصاد کشور بود..
با این توضیحات، آیا بالاخره صنعت ساختمان را میتوان صنعت فروپاشیده دانست؟
نه. صنعتی فروپاشیده است که تمام زیرساختهای آن از بین رفته باشد. کشور ما ظرفیتهای بزرگ دارد، نیروی انسانی متخصص دارد و زیرساختها همچنان موجود است.
پس هنوز میتوان به آینده این صنعت امیدوار بود؟
بله، به شرطی که شرایطی فراهم شود تا مهاجرتها اتفاق نیفتد. من هشدار میدهم که باید گوشها باز باشد و در شرایط اضطرار، بال و پر بخش خصوصی به نفع کشور باز شود.
صحبت از کارفرمایی دولت شد، پروژههای خانهسازی دولت را چطور ارزیابی میکنید؟
من نمرهای نمیدهم، با اینکه زحمات زیادی کشیده شده، اما ریل، ریل درستی نبوده است. ساختار بهگونهای بوده که بدنه دولت روزبهروز بزرگتر شده و مدل پیمانکاری تقویت شده است. در حالی که در پروژههایی مانند مسکن اجتماعی یا مسکن اقتصادی، دولت باید منابع را در اختیار پیمانکار قرار دهد تا اجرا کند، این فرایند با اختلالاتی همراه بوده است. در بسیاری از موارد، تغییر مدیران، جابهجایی منابع و نبود هماهنگی باعث اتلاف زمان و شکست پروژهها شده است؛ حتی در مواردی شاهد ساختوسازهایی در مناطق نامناسب بودهایم.
فرمول درست این است که دولت از نقش تصدیگری خارج شود و نقش تسهیلگر داشته باشد؛ زمین در اختیار توسعهگران قرار دهد و با واگذاری مشوقها و اختیارات، مسیر را برای بخش خصوصی هموار کند. در این مدل، دولت الزاماً نیاز به تأمین مستقیم منابع مالی ندارد، بلکه توسعهگر با طراحی و تأمین مالی پروژه، آن را پیش میبرد. در این نگاه، تفاوت اصلی پیمانکار و توسعهگر مشخص میشود؛ پیمانکار مجری است، اما توسعهگر خلق ایده، تأمین ریسک و طراحی پروژه را بر عهده دارد. توسعهگر حتی دولت را نیز در منافع پروژه بهصورت پایدار شریک میکند. من منظورم حذف پیمانکاران نیست؛ بلکه تأکید بر این است که پیمانکار و توسعهگر باید در کنار هم فعالیت کنند. اما یک «مغز واحد» باید مدیریت پروژهها را بر عهده داشته باشد، نه اینکه این نقش در ساختار دولت پراکنده باشد.
اگر مهندس پژمان جوزی اختیار اصلاح طرحهای دولتی مسکن را داشت، از کجا شروع میکرد؟ چه تغییراتی ایجاد میکرد؟
اگر چنین اختیاری داشتم، در گام اول دستور توقف تمام قراردادهای پیمانکاری فعلی را میدادم. سپس قانون توسعهگری را در مجلس تعریف و تصویب میکردم. در این مدل، توسعهگرها پروژهها را بدون اتکای مستقیم به منابع مالی دولت تکمیل میکنند و پروژههای جدید نیز خلق میشود. دولت بهجای پرداخت مستقیم پول، نقش تنظیمگر و تسهیلگر دارد و تنها از طریق مشوقها، مجوزها یا واگذاری زمین وارد عمل میشود. به عنوان مثال، برای ساخت یک کشور مانند امارات تنها ۴ توسعهگر کلیدی کافی بوده است. حتی در برخی کشورها پس از جنگ جهانی دوم مثل ایالات متحده آمریکا نیز با تعداد ۴۰ توسعهگر اصلی، فرآیند بازسازی انجام شده است. در ایران نیز به صدها توسعهگر نیاز نیست؛ بلکه ۷ تا ۸ توسعه گر اصلی، به همراه حدود ۱۰۰ توسعهگر میتوانند کل پروژههای کشور را مدیریت کنند. در این مدل، ارتباط پیچیده صدها هزار پیمانکار با دولت به یک ساختار محدود، شفاف و قابل مدیریت تبدیل میشود. در نهایت دولت هزینه مستقیم پرداخت نمیکند، توسعهگر نیز با انگیزه و مسئولیتپذیری پروژه را اجرا میکند و محصول نهایی، مسکنی باکیفیت و در شأن مردم ایران خواهد بود؛ نه صرفاً یک سرپناه.
جهان در حال تغییر است و همزمان پارادایم فکری و نیازهای نسلها نیز تغییر کرده است. امروز نسل جوان بیشتر به سمت کارآفرینی و راهاندازی کسبوکار شخصی حرکت میکند. در چنین شرایطی، جستوجوی معنا در پروژههای اقتصادی و عمرانی به چه سمتی خواهد رفت؟
ما نسبت به نسل جوان رسالت داریم. بخش خصوصی، دولت و حاکمیت همگی در قبال نسل جدید مسئولیت دارند. اگر نتوانیم اقتصاد کشور را اصلاح کنیم، در برابر این نسل پاسخگو نخواهیم بود و به نوعی شرمنده آنها خواهیم شد.
یعنی هیچ کاری نمیتوان انجام داد؟
اگر نتوانیم اقتصاد کشور را اصلاح کنیم، عملاً رسالت خود را انجام ندادهایم. ما در این گفتگو درباره راهکارهای ارتقای صنعت ساختمان و بهبود اقتصاد صحبت کردیم. اگر امروز با تعامل بین دولت و بخش خصوصی دست به دست هم دهیم و اقتصاد را به حرکت درآوریم، بهطور طبیعی آینده روشنتری شکل خواهد گرفت.
هدف باید اصلاح ساختار اقتصاد باشد، نه ارائه کمکهای مقطعی. کمکهای مقطعی در شأن مردم ما نیست و از سوی دیگر گاهی موجب فشار بیشتر بر بخش خصوصی میشود. باید نگاه ریشهای داشت؛ منابع مالی کشور باید در مسیر زیرساختها هزینه شود. درست است که زیرساخت داریم، اما به دلیل تحریمها نیاز به بازسازی و تقویت جدی وجود دارد.
اگر بتوانیم اقتصاد را به جایگاه درست خود بازگردانیم، در واقع رسالت خود را نسبت به نسل جوان انجام دادهایم.
توسعهگری دقیقاً به چه معناست؟
توسعهگر در مفهوم جهانی به شرکت یا مجموعهای گفته میشود که ایده خلق میکند، از این ایده ارزش و سرمایه ایجاد میکند، زیرساخت و روساخت را اجرا میکند و در عین حال ریسک پروژه را نیز میپذیرد.
برای مثال در کشور امارات، چند شرکت بزرگ با معیارهای جهانی تعریف شدند، سپس وظایف مشخصی به آنها داده شد و توسعه مناطق بر اساس مدل زونبندی پیش رفت. دولت در آنجا هزینههای سنگین از توسعهگران دریافت نکرد، اما در درآمد پایدار آینده آنها شریک شد.
در چنین مدلی، منافع توسعهگر با منافع دولت گره میخورد و در نتیجه دولت و حاکمیت نیز از رشد پروژهها منتفع میشوند. این در حالی است که در مدل فعلی، گاهی به جای نگاه توسعهای، صرفاً از پروژهها عوارض دریافت میشود که به نوعی به فربهتر شدن بدنه دولت منجر میشود، بدون اینکه درآمد پایدار ایجاد کند.
توسعهگری در ایران در چه مرحلهای قرار دارد؟
توسعهگری در ایران در نقطه صفر قرار دارد. پس از انقلاب، برخی الگوهای توسعهای اجرا شد، اما بیشتر به مدلهای دولتی تبدیل شدند؛ مانند مناطق آزاد.
به عنوان نمونه میتوان از کیش و چابهار نام برد، اما منظور من این است که این الگوها باید به دست بخش خصوصی سپرده شوند. توسعهگر در واقع فرمانروای اقتصادی یک منطقه است؛ مانند کیش یا قشم. البته امنیت بر عهده دولت است، اما مدیریت اقتصادی باید در اختیار توسعهگر باشد.
اولین گام در این مسیر، تصویب قانون توسعهگری است که تاکنون بازخورد مؤثری نداشته است.
این قانون از سوی انجمن صنعت ساختمان چه زمانی به مجلس و سران قوا ارائه شده؟
حدود یک سال و نیم است که این موضوع مطرح شده است. جلسات متعددی با کمیسیون عمران مجلس برگزار شده، اما هنوز نتیجه مشخصی حاصل نشده و اراده و عزم جدی برای پیشبرد آن دیده نمیشود.
این قانون باید به یک قانون برد – برد برای کشور، مردم، دولت، حاکمیت و بخش خصوصی تبدیل شود. لازم است کارگروههای مشترکی میان کمیسیونهای مجلس و بخش خصوصی تشکیل شود تا نظرات کارشناسی جمعبندی و سپس به صحن مجلس ارائه شود.
توسعهگری پس از انقلاب تا حد زیادی از نظام صنعت ساختمان حذف شده و هدف ما احیای آن است. به همین دلیل تأکید داریم که قانون باید اصلاح و بهروزرسانی شود.
اگر بخواهیم مفهوم توسعهگری را در مقیاس پروژهها توضیح دهیم، آیا میتوان گفت با این الگو میتوان از ساخت یک ساختمان پنجخانواری به اجرای یک مجتمع ۵۰۰ خانواری یا بیشتر رسید؟
بله، دقیقاً همین مفهوم توسعه است. توسعه یک فرمول جهانی است و نیازی به اختراع دوباره آن نداریم. کافی است تجربیات موفق کشورهای مختلف را کنار هم بگذاریم و آن را متناسب با شرایط، فرهنگ و آداب کشور خودمان بومیسازی کنیم.
اما پیش از هر چیز، توسعهگر باید به رسمیت شناخته شود. در حال حاضر هیچ تفاوتی میان یک توسعهگر بزرگ و فردی که برای اخذ مجوز ساخت یک واحد ۵۰ متری به شهرداری مراجعه میکند، وجود ندارد؛ هر دو باید یک فرم را پر کنند و از یک مسیر اداری عبور کنند. در حالی که توسعهگر باید جایگاه و مسیر مشخصی داشته باشد.
توسعهگران میتوانند پیشنهادهای متعددی برای توسعه شهرها و حتی ارتقای عملکرد شهرداریها ارائه دهند و نقش بسیار فراتری از یک سازنده معمولی ایفا کنند.
آیا این ظرفیت در کشور وجود دارد که روزی پروژههایی در مقیاس مگاپروژههای منطقه، مشابه آنچه در امارات میبینیم، توسط توسعهگران ایرانی اجرا شود؟
بله، اگر قانون اصلاح شود کاملاً امکانپذیر است. همین امروز نیز در انجمن صنعت ساختمان ۱۰ تا ۱۵ توسعهگر بزرگ حضور دارند که توانایی اجرای پروژههای بزرگ را دارند.
اگر چنین توسعهگرانی وجود دارند، چرا همین امروز از ظرفیت آنها استفاده نمیشود؟
با شرایط فعلی امکانپذیر نیست. وقتی سازمانهایی مانند تأمین اجتماعی، سازمان امور مالیاتی و سایر دستگاهها با همان رویههای فعلی عمل میکنند و هر زمان با کسری منابع مواجه میشوند، فشار آن را به بخش خصوصی و توسعهگر منتقل میکنند، طبیعی است که پروژهای شکل نگیرد.
توسعهگر ابتدا باید شناخته شود و جایگاه مشخصی در ساختار اجرایی و قانونی کشور پیدا کند. تا زمانی که این اتفاق نیفتد، نمیتوان انتظار داشت توسعهگری به معنای واقعی شکل بگیرد.
به اعتقاد من، توسعهگر مجموعهای از تخصصها، مسئولیتها و اختیارات را در خود دارد و باید متناسب با این جایگاه با او برخورد شود. در غیر این صورت، موانع اداری و بروکراسی موجود همچنان بهعنوان مانعی در مسیر توسعهگری عمل خواهند کرد.
آقای مهندس، اگر بخواهیم جمعبندی از صحبتهای شما داشته باشیم، مسیر سازندگی در این شرایط نابسامان اقتصادی و فضای مبهم بازار را چگونه باید پیش برد؟
از آنجایی که شرایط اضطرار مفهوم خاص خودش را دارد، علاوه بر موضوعاتی مانند معافیتها، مشوقها و تحریکپذیری بازار، باید یک الگوی جدید تعریف کنیم. اگر قرار است اصلاحاتی صورت بگیرد، باید در سطح الگو انجام شود؛ یعنی از ارتباط سنتی دولتها با پیمانکاران عبور کرده و به سمت جایگزینی توسعهگران حرکت کنیم. این موضوع در نهایت به اصلاح قانون و تصویب مصوبات جدید منتهی میشود.
خوشبختانه زیرساختهای لازم در کشور وجود دارد. ممکن است در برخی کشورها این زیرساختها وجود نداشته باشد، اما در ایران مشکل اصلی نبود زیرساخت نیست، بلکه نبود اراده و عزم اجرایی است.
