آینده تاریک بازار مسکن / پشت پرده جهش قیمت‌ها چیست؟

حامد همایون؛ کارشناس اقتصاد کلان

افزایش اخیر قیمت مسکن بسیاری را به این نتیجه رسانده که بازار وارد فاز رونق شده است؛ اما واقعیت چیز دیگری است. آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می‌شود، محصول رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوارها و رونق کسب‌وکارها نیست، بلکه بازتاب یک شوک تورمی فراگیر در اقتصاد است.

مسکن سایه اقتصاد است؛ گاهی سایه بزرگ‌تر می‌شود، بی‌آنکه اصلِ تصویر رشد کرده باشد. همان‌گونه که سایه یک جسم با تغییر زاویه تابش نور می‌تواند بزرگ‌تر یا کشیده‌تر دیده شود، قیمت مسکن نیز ممکن است تحت تأثیر شوک‌های تورمی افزایش یابد، بی‌آنکه نشانه‌ای از رشد واقعی اقتصاد باشد. امروز دقیقاً با چنین وضعیتی مواجه هستیم.

رشد قیمت مسکن نه حاصل افزایش قدرت خرید مردم است، نه نتیجه رونق تولید و اشتغال، و نه نشانه ورود بازار به یک دوره شکوفایی. آنچه قیمت‌ها را بالا برده، موجی از تورم است که همه بازارها را با خود جابه‌جا کرده است؛ از مواد غذایی و دارو گرفته تا خودرو و مسکن. اشتباه بزرگ آنجاست که افزایش قیمت را با رشد اشتباه بگیریم. رشد زمانی معنا پیدا می‌کند که یک بازار نسبت به سایر بخش‌های اقتصاد ارزش بیشتری خلق کرده باشد. اما وقتی همه کالاها و دارایی‌ها همزمان و تحت تأثیر تورم گران می‌شوند، نمی‌توان از «رشد» سخن گفت؛ تنها کف قیمت‌ها جابه‌جا شده است. برای درک بهتر این موضوع می‌توان دمای بدن انسان را مثال زد. بالا رفتن دمای بدن همیشه نشانه سلامتی و نشاط نیست؛ گاهی ناشی از فعالیت ورزشی است و گاهی ناشی از تب. هر دو دما را بالا می‌برند اما معنا و پیامدشان کاملاً متفاوت است. افزایش قیمت مسکن نیز امروز بیشتر به تب اقتصاد شباهت دارد تا نشانه سلامت آن.

رونق واقعی بازار مسکن زمانی شکل می‌گیرد که کسب‌وکارها رونق بگیرند، درآمد خانوارها افزایش یابد، پس‌انداز شکل بگیرد و سرمایه حاصل از فعالیت‌های اقتصادی وارد بازار ملک شود. مسکن در واقع آخرین حلقه زنجیره گردش پول در اقتصاد است، نه اولین مقصد آن. تا زمانی که چرخ تولید، خدمات و اشتغال با قدرت نچرخد، نمی‌توان انتظار رونق پایدار در بازار مسکن داشت. مشکل اینجاست که رشد اخیر قیمت‌ها نه از دل رونق اقتصادی، بلکه از دل شوک‌های تورمی بیرون آمده است. همین مسئله زمینه‌ساز رکودی عمیق‌تر در آینده خواهد بود؛ زیرا شکاف میان قدرت خرید مردم و قیمت مسکن هر روز بزرگ‌تر می‌شود. بازاری که مشتریانش توان ورود به آن را از دست بدهد، دیر یا زود با افت معاملات و رکود مواجه خواهد شد.

در سال‌های اخیر فاصله میان خانه‌دار شدن و درآمد خانوارها به حدی افزایش یافته، که برای بسیاری از مردم، دستیابی به مسکن از عمر یک نسل فراتر رفته است. اکنون با جهش جدید قیمت‌ها، این فاصله بیش از گذشته افزایش خواهد یافت و بازار را وارد مرحله‌ای پیچیده‌تر از رکود تورمی خواهد کرد.

البته بخشی از رشد اخیر نیز ناشی از انتقال سرمایه‌ها از بازارهای دیگر، به‌ویژه طلا، به سمت مسکن بوده است؛ رفتاری که تحت تأثیر نگرانی‌ها و نااطمینانی‌های اقتصادی شکل گرفت. اما این جریان نیز نمی‌تواند جایگزین رونق واقعی شود، زیرا پشتوانه آن افزایش درآمد و خلق ارزش اقتصادی نیست. در چنین شرایطی یک پارادوکس تلخ شکل می‌گیرد؛ مردم بیشتر کار می‌کنند اما عقب‌تر می‌مانند. قیمت دارایی‌ها افزایش می‌یابد اما توان خرید خانوارها رشد نمی‌کند. نتیجه آن است که جامعه فقیرتر می‌شود، حتی اگر ارزش اسمی دارایی‌ها بالاتر رفته باشد.

از همین رو، چشم‌انداز بلندمدت بازار مسکن بیش از آنکه به رونق شباهت داشته باشد، به ورود به یک دوره تازه از رکود تورمی شباهت دارد، مگر آنکه تحولات ساختاری در اقتصاد کشور رخ دهد و مسیر رشد درآمدها، تولید و سرمایه‌گذاری واقعی هموار شود.

نکته مهم دیگر آن است که همه متغیرهای اقتصادی همزمان با این شوک تورمی رشد نکرده‌اند. درآمد مردم همچنان عقب مانده و بازارهای موازی مانند طلا و ارز هنوز تمام اثر این موج تورمی را جذب نکرده‌اند. به همین دلیل احتمال آن وجود دارد که در ادامه، آهنگ رشد طلا و ارز از بازار مسکن پیشی بگیرد و بار دیگر سرمایه‌ها را از بازار ملک دور کند. بنابراین، افزایش قیمت مسکن را نباید به اشتباه نشانه رونق دانست.

آنچه امروز مشاهده می‌شود، بزرگ‌تر شدن سایه‌ای است که بر اثر تابش شدید تورم شکل گرفته؛ سایه‌ای که اگرچه بزرگ‌تر به نظر می‌رسد، اما از رشد واقعی اقتصاد خبر نمی‌دهد.