ساختوساز دیگر شغل نیست؛ قمار است(قسمت اول)
صنعت ساختمان را سالها «پیشران اقتصاد» نامیدهاند؛ صنعتی که با حرکت آن، دهها صنعت دیگر جان میگیرند و با توقفش، زنجیرهای از تولید، اشتغال و سرمایهگذاری از نفس میافتد. اما امروز، همین پیشران، خود به یکی از بزرگترین قربانیان اقتصاد ایران تبدیل شده است. قربانی تورم، بیثباتی، سیاستهای متناقض، تصمیمهای کوتاهمدت و وعدههایی که یکی پس از دیگری روی کاغذ ماندهاند.
نتیجه این وضعیت را دیگر نمیتوان فقط در آمارها دید؛ میتوان آن را در پروژههای نیمهکاره، جرثقیلهای خاموش و سرمایهگذارانی دید که از ساختوساز عقب کشیدهاند. اما هزینه این آشفتگی را نه دولت میپردازد، نه سیاستگذار و نه تصمیمگیران؛ مردم میپردازند، همان مردمی که هر روز رؤیای خانهدار شدن را دورتر از دیروز میبینند.
در سالهای اخیر، هر بار که بحران مسکن عمیقتر شده، یک مقصر تازه معرفی شده است؛ بانکها، مشاوران املاک، سازندگان، تعاونیها، دلالان و… . اما آیا واقعاً مشکل، چند متخلف یا چند تعاونینماست، یا مسئله از جایی آغاز میشود که تولید، دیگر صرفه اقتصادی ندارد و ساختوساز، به تعبیر برخی فعالان این حوزه، از یک فعالیت اقتصادی به یک قمار پرریسک تبدیل شده است؟
خشایار باقرپور در گفتوگویی کمسابقه، بیمحابا از آنچه «ورشکستگی صنعت ساختمان» مینامد سخن میگوید؛ از سیاستهای مسکنی که به باور او با واقعیتهای اقتصاد فاصله دارند، از دولتهایی که به جای تسهیلگری، شعار تولید کردهاند، از تعاونینماهایی که اعتماد عمومی را قربانی کردهاند و از اقتصادی که به جای حمایت از تولید، تولیدکننده را به حاشیه رانده است.
او البته یک هشدار دیگر هم میدهد؛ نباید نیمه خالی لیوان را به جای تمام واقعیت فروخت. همانقدر که باید با متخلفان برخورد کرد، باید دید چند هزار خانواده نیز از مسیر تعاونیهای واقعی خانهدار شدهاند.
به اعتقاد او، بحران امروز نه بحران یک بخش، بلکه بحران حکمرانی در اقتصاد مسکن است.
گفتگوی سولماز ایمانی با خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی:
بد نیست گفتوگو را با ارزیابی شما از وضعیت پروژههای خانهسازی تعاونیهای عمرانی تهران آغاز کنیم. اکنون این پروژهها در چه شرایطی قرار دارند؟
به نظر من، در بخش مسکن نباید تعاونیها را از سایر بخشهای ساختوساز تفکیک کنیم. واقعیت این است که طی حدود شش ماه گذشته، تقریباً در همه بخشهای ساختوساز شاهد توقف یا کندی جدی فعالیتها بودهایم و عملا روند ساخت و ساز در ۶ ماه اخیر در تمام حوزه ها کاملا متوقف است. اگر نگاه وسیعتری داشته باشیم، این روند را میتوان از ابتدای سال ۱۴۰۴ و همزمان با مجموعه اتفاقاتی که در کشور رخ داد، مشاهده کرد.
امروز فرقی نمیکند سازنده، تعاونی باشد، بخش خصوصی یا حتی پروژههای دولتی؛ همه آنها به دلیل جهش قیمت نهادههای ساختمانی و برهم خوردن محاسبات اقتصادی، با چالش جدی روبهرو هستند. در حال حاضر بسیاری از سازندگان منتظرند ببینند شرایط کشور به چه سمتی میرود و بر همین اساس، تصمیمگیری درباره ادامه پروژهها را به تعویق انداختهاند.
واقعیت این است که با شرایط فعلی، بسیاری از پروژهها دیگر بر مبنای برآوردهای اولیه خود قابل اجرا نیستند. از سوی دیگر، نگرانیهایی هم درباره زنجیره تأمین مصالح وجود دارد. بسیاری از سازندگان این نگرانی را دارند که اگر کشور وارد مرحله بازسازی پس از جنگ شود، با کمبود برخی مصالح و نهادههای ساختمانی مواجه شویم. مجموعه این عوامل باعث شده بسیاری از پروژهها در وضعیت تعلیق قرار بگیرند و محاسبات مالی آنها عملاً برهم بخورد.
این توقف پروژهها را بیشتر ناشی از شرایط جنگی میدانید یا رکود بازار و افزایش قیمتها؟
به اعتقاد من، این شرایط از ابتدای سال ۱۴۰۴ و تحت تأثیر مجموعه بحرانهایی که کشور با آن مواجه بوده، شکل گرفته است. اگر با یک جنگ مستمر مانند دوران هشت سال دفاع مقدس روبهرو بودیم، شاید فضای کسبوکار به مرور خود را با شرایط جدید تطبیق میداد. اما امروز در وضعیتی قرار داریم که نه میتوان آن را صلح کامل دانست و نه جنگ کامل؛ نوعی بلاتکلیفی که برنامهریزی را بسیار دشوار کرده است.
بیش از یک سال است که اقتصاد و جامعه درگیر این فضای نامطمئن هستند و در چنین شرایطی، برنامهریزی بلندمدت تقریباً امکانپذیر نیست. این در حالی است که فعالیت در صنعت ساختمان، ذاتاً بلندمدت است. از زمان اخذ مجوزها تا اجرای پروژه، بهویژه در طرحهای انبوهسازی، گاهی سه تا چهار سال زمان نیاز است. بنابراین وقتی آینده قابل پیشبینی نباشد، طبیعی است که بسیاری از سازندگان از آغاز یا ادامه پروژههای جدید خودداری کنند.
شاید این شرایط به تفاهم و پایان تنشها منجر شود.
در آن صورت باید دید فضای اقتصادی و ادبیات بازار به چه سمتی حرکت میکند. طبیعی است که هیچ بحرانی همیشگی نیست و این شرایط نیز روزی به پایان خواهد رسید، اما اینکه پس از آن اقتصاد کشور چه مسیری را طی خواهد کرد، در حال حاضر قابل پیشبینی نیست.
سناریوهای مختلفی میتواند پیش روی اقتصاد قرار بگیرد و به همین دلیل، امروز نمیتوان با قطعیت درباره آینده بازار ساختوساز اظهار نظر کرد. هرگونه پیشداوری در این شرایط، بیش از آنکه مبتنی بر تحلیل باشد، بر پایه حدس و گمان خواهد بود.
اگر مردم امروز بخواهند میان خرید از یک سازنده بخش خصوصی یا یک تعاونی عمرانی انتخاب کنند، چرا باید تعاونی را ترجیح دهند؟
قبل از هر چیز باید بگویم که هر تعاونیای قابل اعتماد نیست. بارها هشدار دادهام که بحران مسکن، زمینه فعالیت برخی «تعاونینماها» را فراهم کرده است. بهویژه در مناطق ۲۱ و ۲۲ تهران، مجموعههایی فعالیت میکنند که درباره مالکیت اراضی آنها ابهام وجود دارد، پروژههایشان فاقد مجوزهای لازم است و حتی اصول و ضوابط قانونی بخش تعاون را هم رعایت نمیکنند، اما همچنان از مردم پول دریافت میکنند.
البته نمیخواهم بگویم شرایط در بخش خصوصی بهتر است. واقعیت این است که در وضعیت امروز کشور، چه در بازار مسکن، چه خودرو، طلا یا سایر بازارها، زمینه سوءاستفاده برای افراد سودجو فراهم شده است. در حوزه مسکن نیز شاهد پروژههایی هستیم که بدون تعیین تکلیف مالکیت زمین یا بدون دریافت پروانه ساخت، صرفاً در حال رؤیافروشی به مردم هستند. این آسیب، متأسفانه هم در برخی تعاونیها دیده میشود و هم در بخش خصوصی.
به همین دلیل، توصیه من این است که مردم، فارغ از اینکه قصد خرید از تعاونی یا بخش خصوصی را دارند، پیش از هرگونه خرید یا پیشخرید، تحقیقات دقیق و همهجانبه انجام دهند.
متأسفانه وزارت راه و شهرسازی نیز در حوزه ساماندهی بازار، به وظایف خود عمل نکرده است. از سوی دیگر، قوانین موجود نیز بهگونهای تدوین شدهاند که در بسیاری از موارد قابلیت اجرای مؤثر ندارند و نتوانستهاند مسیر شفافی پیش روی مردم، تولیدکنندگان و سازندگان قرار دهند. نتیجه این وضعیت، سردرگمی مردم و از بین رفتن سرمایه بسیاری از آنها بوده است.
طبیعتاً اگر پروژهای از نظر مالکیت زمین، پروانه ساخت، مجوزهای قانونی و سازوکارهای نظارتی در شرایط سالم و شفاف قرار داشته باشد و احتمال تخلفاتی مانند فروش یک واحد به چند نفر وجود نداشته باشد، آنوقت میتوان درباره مزیتهای اقتصادی آن قضاوت کرد.
در چنین شرایطی، بخش تعاون میتواند مزیت قابل توجهی داشته باشد. در پروژههای تعاونی، اگر اصول تعاون بهدرستی رعایت شود، معمولاً مردم با هزینه واقعی تولید صاحب مسکن میشوند. اما در بخش خصوصی، سرمایهگذار سرمایه خود را برای چند سال در پروژه درگیر میکند، ریسکهای مختلف را میپذیرد و طبیعی است که انتظار کسب سود داشته باشد؛ سودی که در نهایت از محل قیمت فروش واحدها تأمین میشود.
البته اگر فردی قصد خرید یک واحد آماده را داشته باشد، طبیعتاً بهتر است به سراغ پروژههایی برود که به پایان کار و صدور سند مالکیت تفکیکی نزدیکتر هستند. اما اگر هدف، پیشخرید یک پروژه در حال ساخت باشد، مهمترین اصل، سلامت پروژه است؛ نه اینکه پروژه متعلق به تعاونی باشد یا بخش خصوصی. مردم باید درباره مالکیت زمین، مجوزها، سوابق سازنده و وضعیت حقوقی پروژه تحقیقات کامل انجام دهند.
متأسفانه امروز منطقه ۲۲ تهران ظرفیت شکلگیری هزاران پرونده قضایی را دارد. این موضوع واقعاً نگرانکننده است و انتظار میرود دستگاه قضایی با قاطعیت بیشتری با این تخلفات برخورد کند. هر از گاهی خبر ورود نهادهای نظارتی یا برخورد با برخی افراد منتشر میشود، اما این اقدامات هنوز نتوانسته بازدارندگی لازم را ایجاد کند. وقتی سرمایه و اعتماد مردم در میان است، برخورد با این تخلفات باید جدیتر و مؤثرتر باشد.
با این شرایط، چرا اتحادیه فهرست تعاونیهای معتبر را به صورت عمومی منتشر نمیکند؟
بر اساس بند ۸ ماده ۴۳ قانون بخش تعاون، اتحادیه وظایف نظارتی مشخصی بر عهده دارد، اما از نظر قانونی امکان انتشار عمومی گزارشهای نظارتی برای ما وجود ندارد. گزارشهای خود را در مقاطع مختلف به مراجع ذیربط، از جمله وزارت تعاون، ارائه کردهایم.
اتفاقاً یکی از پرسشهای جدی ما نیز همین است که این گزارشها چه سرنوشتی پیدا کردهاند و تا چه اندازه مورد استفاده قرار گرفتهاند. برای مثال، در مقطعی گزارشهای مستندی درباره ۱۶ پروژه که سرمایه تعداد زیادی از هموطنان در آنها متمرکز شده بود، به مراجع مسئول ارائه کردیم، اما با وجود این، بسیاری از همان پروژهها همچنان به فعالیت خود ادامه میدهند.
در صحبتهایتان از عملکرد وزارت تعاون در ساماندهی و نظارت بر بخش تعاون انتقاد کردید. میخوام بیشتر درباره نقش و نظارت خود اتحادیه بگویید.
اتحادیه در سالهای گذشته تعامل بسیار خوبی با وزارت تعاونی داشته است. حتی سامانهای نظارتی برای ساماندهی ارتباط مردم با تعاونیها طراحی کردیم که در زمان خود با استقبال مسئولان وزارتخانه روبهرو شد. هنوز هم در حال هماهنگی هستیم تا این سامانه متناسب با نیازهای وزارتخانه تکمیل و عملیاتی شود.
نکته مهم این است که وقتی قانون برای یک نهاد مأموریت مشخصی تعیین میکند، باید اختیارات و ابزارهای لازم را هم در اختیار آن قرار دهد. قرار نیست ما چرخ را از نو اختراع کنیم؛ بسیاری از اختیارات مورد نیاز اتحادیهها در قانون پیشبینی شده، اما یا به درستی اجرا نمیشود یا زمینه بهرهگیری از آنها فراهم نیست. اگر همین ظرفیتهای قانونی فعال شوند، نقش نظارتی اتحادیهها بسیار مؤثرتر خواهد بود.
من معتقدم اگر اصول پیشبینیشده در قانون اساسی، بهویژه اصول ۴۳ و ۴۴ و همچنین قوانین بخش تعاون، بهدرستی اجرا شوند، بخش تعاون میتواند به جایگاه واقعی خود در اقتصاد کشور برسد؛ جایگاهی که امروز با آن فاصله زیادی دارد.
وقتی اتحادیه از تخلفات اطلاع دارد و گزارشهای لازم را هم به دستگاههای مسئول ارائه کرده، اما پروژهها همچنان به فعالیت خود ادامه میدهند، مردم باید هشدارهای شما را از چه طریقی دریافت کنند؟ آیا زمان اصلاح قانون و امکان اطلاعرسانی عمومی درباره پروژههای پرریسک فرا نرسیده ؟
ما وظیفه نظارتی خود را انجام دادهایم. گزارشها را جمعآوری و به مراجع مسئول ارائه کردهایم، اما اتحادیه ابزار اعمال قانون ندارد. وقتی گزارش تخلف ارائه میشود، این دستگاههای بالادستی هستند که باید با استفاده از اختیارات قانونی خود وارد عمل شوند.
چرا اتحادیه جلویشان را نمیگیرد؟
کار نهادهای نظارتی چیه؟
اتحادیه هم یک نهاد نظارتی است.
اتحادیه که نمی تواند اعمال قانون کند. متأسفانه امروز شاهدیم که نهتنها برخی فعالیتهای مجرمانه متوقف نشده، بلکه تعاونینماها با شیوهها و ورژنهای جدید نیز وارد بازار شدهاند. این یعنی گزارش دادن بهتنهایی کافی نیست؛ برخورد مؤثر هم باید صورت بگیرد.
منظورتان از دستگاههای مسئول، وزارت تعاون است؟
فقط وزارت تعاون نیست. دستگاه قضایی، نهادهای نظارتی، سازمانهای بازرسی و همه دستگاههایی که قانون برای آنها مسئولیت تعیین کرده، در این زمینه وظیفه دارند. قرار نیست برای چند پروژه مشکلدار، سازمان جدیدی تأسیس کنیم. همین نهادهای موجود باید با تخلفات برخورد کنند و اجازه ندهند سرمایههای بیشتری وارد پروژههای مسئلهدار شود و خسارت مردم افزایش پیدا کند.
پس معتقدید عملکرد برخی تعاونینماها، اعتبار کل بخش تعاون را خدشهدار کرده است؟
نه، موافق نیستم. قبل از هر چیز، بیایید یک واقعیت را بپذیریم. در همه جای دنیا، فرقی نمیکند درباره بخش تعاون صحبت کنیم، بخش خصوصی یا دولتی؛ یا حتی درباره حوزه ساختمان، حملونقل، کشاورزی، صنعت یا هر بخش دیگری. هر حوزهای یک نیمه پر دارد و یک نیمه خالی.
اینکه بگوییم نیمه خالی بخش تعاون از بخش خصوصی یا دولتی بزرگتر است، به نظر من منصفانه نیست. چهبسا نیمه خالی آن حتی کوچکتر باشد، اما به دلایل مختلف، پر سر و صداتر دیده شده است.
بخشی از این ذهنیت به عملکرد برخی تعاونیهای مسکن برمیگردد. تعاونیهای مسکن، یکی از انواع شرکتهای تعاونی هستند که عمدتاً برای تأمین مسکن کارکنان دستگاههای دولتی تشکیل شدهاند. طبق قانون نیز ظرفیت محدودی دارند و معمولاً بیش از ۲۰۰ عضو نمیتوانند داشته باشند، مگر در مواردی که قانون استثنا قائل شده باشد.
متأسفانه در مقاطعی، روند انتصابات در برخی از این تعاونیها به گونهای بوده که افراد فاقد تخصص و تجربه در حوزه ساختمان، مدیریت آنها را بر عهده گرفتهاند و در برخی موارد نیز از این موقعیت سوءاستفاده شده است. همین عملکردها و حاشیههای ایجادشده، بیش از هر چیز به اعتماد عمومی نسبت به کل بخش تعاون آسیب زده است.
اما سؤال من این است؛ چرا همیشه فقط نیمه خالی را میبینیم؟ همین تعاونیهای مسکن، هزاران خانواده را خانهدار کردهاند. چرا هیچوقت نهادهای مسئول، رسانهها یا حتی متولیان بخش تعاون، نیمه پر این تجربه را هم به جامعه نشان نمیدهند؟
چرا وقتی صحبت از چند تعاونی متخلف میشود، همه بخش تعاون زیر سؤال میرود، اما همین نگاه درباره بخش خصوصی یا حتی بخش دولتی وجود ندارد؟ در بخش خصوصی یا صنایع این اتفاق نیفتاده است؟ خودرو سازها کاستی نداشتهاند؟
بنابراین من نه دنبال سیاهنمایی بخش تعاون هستم و نه سفیدنمایی آن. اعتقاد من این است که باید واقعبین باشیم؛ هم نقاط ضعف را ببینیم و هم نقاط قوت را. قضاوت منصفانه زمانی شکل میگیرد که هر دو نیمه لیوان را با هم ببینیم، نه اینکه فقط روی نیمه خالی آن تمرکز کنیم.
اما آنچه امروز مردم میبینند، پروژههای نیمهتمام، تأخیرهای طولانی و اختلافات متعدد، بهویژه در مناطق ۲۱ و ۲۲ تهران است. همین موضوع باعث شده نام تعاونیها بیش از گذشته بر سر زبانها بیفتد.
اجازه بدهید یک سؤال مطرح کنم آیا همانطور که پروژههای نیمهتمام یا ناموفق تعاونیها را پوشش میدهید، پروژههای نیمهتمام دولت را هم با همین جدیت منتشر و پیگیری میکنید؟ آیا عملکرد سه بخش دولتی، خصوصی و تعاونی را در کنار هم ارزیابی کردهایم تا مشخص شود سهم هر کدام در این مشکلات چقدر بوده است؟
به اعتقاد من، قضاوت باید بر اساس مقایسه باشد، نه بر اساس چند نمونه پرحاشیه.
با این حال، انتظار افکار عمومی از بخش تعاون برای خانهدار کردن اقشار متوسط و کمدرآمد، بیش از سایر بخشهاست.
این انتظار زمانی منطقی است که ابزارهای لازم هم در اختیار بخش تعاون قرار گیرد. سؤال من این است؛ دولت چه حمایت ویژهای از تعاونیها کرده است؟ آیا زمین در اختیار آنها قرار داده؟ آیا مصالح ساختمانی یا تسهیلات ویژهای برای آنها فراهم کرده است؟
واقعیت این است که نهتنها حمایت مؤثری صورت نگرفته، بلکه در بسیاری موارد با محدودیتهای اداری نیز روبهرو هستند. بخش تعاون سالهاست به یک شعار در ادبیات مسئولان تبدیل شده، اما در عمل، آنقدر دایره اختیارات و فعالیتش محدود شده که حتی تعاونیهای سالم و قانونمند هم به سختی میتوانند فعالیت کنند.
اگر تعاونینماها و متخلفان را کنار بگذاریم، بسیاری از فعالان واقعی این بخش انگیزه و آمادگی کار دارند؛ حتی برخی اعضای هیأت مؤسس حاضرند سرمایه شخصی خود را وارد پروژهها کنند، اما موانع و محدودیتهای موجود، عملاً اجازه فعالیت مؤثر را از آنها گرفته است. برای نمونه، ثبت یک شرکت سهامی خاص فرآیند نسبتاً سادهای دارد، اما تأسیس یک شرکت تعاونی باید از مراحل متعدد و ممیزی اداری عبور کند و حتی پس از ثبت نیز برای کوچکترین تغییرات، با بروکراسی گسترده مواجه است.
در چنین شرایطی، چگونه میتوان انتظار داشت بخش تعاون نقش پررنگتری در بازار مسکن ایفا کند؟
با وجود همه این شرایط، آیا همچنان میتوان امیدوار بود که اقشار متوسط جامعه از طریق بخش تعاون صاحب خانه شوند؟
خیر.
پس قبول کنیم که خانهدار کردن مردم، دستکم در شرایط فعلی، بیشتر به یک شعار شبیه است؟
مگر فقط ایجاد یک ساختار حقوقی یا راهاندازی تعاونیها مردم را خانهدار میکند؟ خانهدار شدن مردم یک پازل است و همه قطعات آن باید در کنار هم قرار بگیرد.
امروز تورم ساختوساز در کشور ماهانه بین ۸ تا ۱۲ درصد است. همین حالا که بازار ساختوساز در رکود به سر میبرد و تقاضا برای مصالح پایین است، با چنین نرخ تورمی مواجهایم. حالا تصور کنید اگر ساختوساز رونق بگیرد یا به هر دلیل، مانند ورود کشور به دوره بازسازی، تقاضا برای مصالح ساختمانی افزایش پیدا کند، یا حتی محدودیتهای تأمین برق، تولیدکنندگان مصالح را با مشکل مواجه کند؛ در آن صورت این تورم میتواند از این هم بیشتر شود.
حالا فرض کنیم همه مشکلات بخش تعاون را هم برطرف کردیم؛ با واقعیت اقتصاد کشور چه میخواهیم بکنیم؟ با این تورم چه خواهیم کرد؟
خواهش من از مسئولان این است که دیگر آدرس غلط ندهند. ما در صنعت ساختمان هیچ «لولوخورخورهای» نداریم. یک روز بانکها را مقصر معرفی میکنند، روز دیگر مشاوران املاک را، روزی از سوداگری حرف میزنند و روز دیگر از کسانی که دو واحد مسکونی دارند. اما واقعیت این است که امروز تولید مسکن گران است.
آیا امروز سازندهای وجود دارد که بدون احتساب قیمت زمین، هزینه مجوزها، پروانه ساخت و سایر هزینههای جانبی، بتواند هر مترمربع مفید را با کمتر از حدود ۷۵ میلیون تومان بسازد؟ تازه این قیمت مربوط به امروز است. وقتی پروژهای دو تا چهار سال زمان میبرد، همان پروژهای که امروز با متری ۷۵ میلیون تومان برآورد میشود، اگر در خوشبینانهترین حالتاش، دو سال بعد به پایان برسد، ممکن است هزینه تمامشده آن به حدود ۱۵۰ میلیون تومان برسد؛ صرفاً به دلیل تورم.
بعد در چنین شرایطی، طرحهایی غیرواقعی و غیرعملیاتی ارائه میشود و از سازنده انتظار دارند با متری ۱۸ میلیون تومان واحد مسکونی بسازد و تحویل مردم بدهد. طبیعی است که چنین پروژههایی یا به تأخیر میافتند یا هرگز به نتیجه نمیرسند.
نمونه آن را در طرحهای دولتی مسکن دیدیم. بسیاری از متقاضیان که از دهکهای پایین جامعه بودند و در سامانه وزارت راه و شهرسازی واجد شرایط شناخته شدند، در ادامه با افزایشهای سنگین آورده مواجه شدند و حتی به آنها اعلام شد اگر مثلا تا تاریخ مشخصی مبلغ ۲۰۰ میلیون تومانی را پرداخت نکنند، امتیازشان لغو خواهد شد.
این نتیجه همان فاصلهای است که میان وعدهها و واقعیتهای اقتصاد وجود دارد. به نظر من، بسیاری از این طرحها حتی رؤیایی هم نیستند؛ عوامفریبانهاند. چون رؤیا، دستکم مسیر رسیدن دارد، اما وقتی برنامهای بر مبنای واقعیتهای اقتصادی نوشته نشده باشد، از همان ابتدا محکوم به شکست است. در جای دیگر هم صرفاً با اعلام آمار و ارقام، از تحویل چند هزار واحد سخن گفته میشود، بیآنکه به کیفیت اجرا و هزینه واقعی آن توجه شود.
با توجه به آنچه گفتید، میتوانیم بگوییم صنعت ساختمان امروز در وضعیت هشدار قرار دارد و تا حدی از هم فروپاشیده است؟
دقیقاً؛ اتفاقاً دنبال همین واژه بودم. به اعتقاد من، صنعت ساختمان امروز ورشکسته است.
واقعیت این است که امروز حتی سازندگان بخش خصوصی هم تمایلی به ورود به پروژههای جدید ندارند، چون محاسبات اقتصادی این بازار دیگر توجیه ندارد. یک فعال اقتصادی، دخل و خرجش را دقیق حساب میکند و بر اساس احساس تصمیم نمیگیرد.
شش ماه پیش، در یک نشست خبری اعلام کردم که تا یک سال آینده، قیمت مسکن حداقل ۵۰ درصد افزایش ریالی خواهد داشت، اما ظرف تنها سه ماه، این افزایش به حدود ۸۰ درصد رسید. سؤال من این است که چرا آن زمان کسی نپرسید این پیشبینی بر چه مبنایی انجام شده است؟ و حالا که این اتفاق افتاده، چرا کسی نمیپرسد راهحل چیست؟
بنابراین امروز ساخت و ساز دیگر شغل نیست، قمار است.
شاید حماقت اقتصادی است. چون در بسیاری از مناطق، هزینه تمامشده ساخت، از قیمت فروش واحد مسکونی بیشتر شده است. وقتی هزینه زمین، پروانه، خواب سرمایه، مصالح، دستمزد، تجهیزات و سایر هزینهها را کنار هم میگذارید، میبینید قیمت تمامشده یک واحد مثلاً ۲۲۰ میلیون تومان در هر متر است، در حالی که بازار همان واحد را ۲۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری میکند. در چنین شرایطی، چه منطقی به یک سرمایهگذار، چه در بخش خصوصی و چه در بخش تعاون، میگوید وارد این بازار شود؟
تنها مزیت بخش تعاون نسبت به بخش خصوصی این است که مردم هزینه ساخت را بهتدریج پرداخت میکنند و لازم نیست برای خرید یک واحد، کل سرمایه را یکجا تأمین کنند.
اما اصل ماجرا تغییری نمیکند؛ صنعت ساختمان امروز در شرایط ورشکستگی قرار دارد. وقتی قیمت فروش یک کالا، با وجود همه فشارهای اقتصادی، از هزینه تولید آن کمتر باشد، چه نام دیگری جز ورشکستگی میتوان برای آن صنعت انتخاب کرد؟
معضل فقط به بخش مسکن محدود نمیشود؛ صنعت ساختمان موتور محرک اقتصاد کشور است و دهها صنعت و صدها شغل به آن وابستهاند. هر جا ساختوساز متوقف شود، زنجیرهای از مشاغل و تولید نیز متوقف خواهد شد. به همین دلیل، به هیچ عنوان نباید اجازه دهیم صنعت ساختمان از حرکت بایستد.
اگر امروز فرزندتان بخواهد وارد حوزه تولید مسکن شود، به او میگویید «بساز» یا «فعلاً صبر کن»؟
قطعاً به او میگویم نوآورانه فکر کن و نوآورانه عمل کن.
به او نمیگویم همان راهی را برود که نسل قبل رفته است. اتفاقاً توصیه میکنم از تجربههایی که ما در این سالها به دست آوردهایم استفاده کند. برای مثال، زمانی که در اتحادیه موضوع مسکن کوچکمتراژ را مطرح کردیم، این ایده یک تابو بود. از هر طرف به ما حمله شد؛ حتی برخی رسانههای معاند، موضوع را سیاسی کردند و گفتند «مسکن شهید رئیسی آب رفت.»
ما چهار سال پای این ایده ایستادیم، هزینه دادیم و تابوشکنی کردیم، چون معتقد بودیم این یکی از راهکارهای واقعی برای عبور از بحران مسکن است. امروز همان نمایندهای که چهار سال پیش با این ایده مخالفت میکرد، میگوید چارهای جز حرکت به سمت مسکن کوچکمتراژ وجود ندارد.
واقعیت بازار هم همین را نشان میدهد. کافی است یک بررسی میدانی در دفاتر مشاوران املاک انجام دهید؛ امروز بیشترین تقاضا مربوط به واحدهای کوچکمتراژ است. از سوی دیگر، افزایش حاشیهنشینی و حتی آگهیهای همخانه شدن خانوادهها، زنگ خطر بزرگی است.
سؤال من این است؛ آیا ساخت دو واحد کوچکمتراژ به جای یک واحد بزرگ، منطقیتر نبود؟ آیا این سیاست، هم به استقلال خانوادهها کمک نمیکرد و هم با سیاستهای جمعیتی کشور سازگارتر نبود؟ امروز نتیجه بیتوجهی به این واقعیتها را در وضعیت ازدواج، فرزندآوری و دسترسی مردم به مسکن میبینیم.
بنابراین اگر فرزندم بخواهد وارد صنعت ساختمان شود، توصیهام این است که بر اساس مدلهای قدیمی حرکت نکند. باید به سراغ مدلهای نوین تأمین مالی، شیوههای جدید توسعه و تجربه کشورهای موفق برود؛ کشورهایی که شرایطی مشابه ایران داشتهاند و توانستهاند بحران مسکن را مدیریت کنند. البته این الگوها باید متناسب با فرهنگ و شرایط ایران بومیسازی شوند و از همه مهمتر، برای اجرای آنها باید شهامت داشت؛ حتی اگر در ابتدا با مخالفتها و هجمهها روبهرو شود.
اگر امروز بخواهید برای سرمایهگذاری میان تهران، شهرهای اطراف تهران و شهرهای شمالی کشور انتخاب کنید، کدام گزینه را انتخاب میکنید؟
بدون تردید شمال ایران را انتخاب میکنم.
چرا؟
به دلیل ظرفیتهای اقلیمی و روندهای جمعیتی. همین امروز هم تهران تا حدی با مهاجرت معکوس مواجه شده است. اگر شرایط جنگی را کنار بگذاریم، معتقدم باید برای توسعه هفت استان ساحلی کشور، برنامهای جدیتر داشته باشیم.
به نظر من، بخش قابل توجهی از جمعیت کشور باید به سمت این استانها هدایت شود. ظرفیتهای طبیعی، اقتصادی و اقلیمی این مناطق بهمراتب بیشتر از بسیاری از استانهای مرکزی است و میتواند بستر مناسبی برای توسعه، اشتغال و اسکان جمعیت فراهم کند.
منظورتان مناطق آزاد است؟
خیر، بحث من صرفاً مناطق آزاد نیست. منظورم ظرفیت توسعه در سه استان شمالی و چهار استان جنوبی کشور است؛ استانهایی که به دریا دسترسی دارند و میتوانند نقش مهمتری در آینده اقتصاد و اسکان کشور ایفا کنند.
اما شما در ابتدای مصاحبه گفتید ساختوساز عملاً متوقف شده است. با این شرایط، چرا همچنان شمال کشور را بهترین گزینه میدانید؟
این دو موضوع را نباید با هم اشتباه گرفت. وقتی از توقف ساختوساز صحبت میکنم، منظورم شرایط امروز اقتصاد و مشکلات صنعت ساختمان است؛ اما وقتی درباره شمال کشور حرف میزنم، از چشمانداز سرمایهگذاری صحبت میکنم.
تورم ساخت در همه جای ایران وجود دارد، اما سؤال این است که در بلندمدت، سرمایهگذاری در کدام منطقه توجیه بیشتری خواهد داشت. از نگاه من، مناطق ساحلی چنین ظرفیتی را دارند.
حتی اگر تورم ماهانه از ۸ تا ۱۲ درصد هم بیشتر شود، زندگی متوقف نخواهد شد. انسان همیشه به مسکن نیاز دارد؛ حتی اگر ناچار شود در چادر زندگی کند. اما این به آن معنا نیست که باید همچنان همان الگوی توسعه گذشته را ادامه دهیم.
آیا باید همچنان تهران را متورمتر کنیم؟ آیا باید حاشیهنشینی را گسترش دهیم؟ به اعتقاد من، خیر. امروز حتی زندگی در حاشیه تهران هم برای بسیاری از خانوادهها از نظر اقتصادی دیگر قابل تحمل نیست.
به همین دلیل، ما به یک بازنگری اساسی در سیاستهای توسعه سرزمینی نیاز داریم. من از حامیان جدی سیاستهای توسعه اقتصاد دریامحور هستم و باور دارم هر ظرفیتی که در اقتصاد مردمی و بخش تعاون وجود دارد، باید برای موفقیت این رویکرد به میدان بیاید. ما هم آمادهایم همه این ظرفیتها را در اختیار این مسیر قرار دهیم. این یک بازی برد-برد است؛ هم به نفع مردم خواهد بود و هم به نفع اقتصاد کشور.
اگر امروز وزیر راه و شهرسازی در جمع ما بود، مهمترین انتقادی که به سیاستهای مسکن دولت وارد میکردید، چه بود؟
مهمترین انتقاد من این است که هیچ برنامه روشنی در حوزه مسکن نمیبینم. واقعاً وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم را، دستکم در بخش مسکن، فاقد یک سیاست مشخص میدانم.
روزی که خانم وزیر طرحهای قبلی و غیرواقعبینانه را متوقف کردند، من از اولین کسانی بودم که از این تصمیم حمایت و حتی در رسانهها از آن تمجید کردم. معتقد بودم جلوی یک مسیر اشتباه گرفته شده است و این تصمیم، تصمیم درستی بود.
اما هرچه منتظر ماندیم، دیدیم هیچ برنامه جایگزینی ارائه نشد و سکوت و بیبرنامگی در حوزه مسکن ادامه پیدا کرد. متوقف کردن یک مسیر غلط ارزشمند است، اما بالاخره باید یک مسیر درست جای آن را بگیرد.
شاید خانم وزیر معتقد باشند که گاهی «نساختن»، عین ساختن است.
من با این نگاه موافق نیستم. وظیفه دولت، تصدیگری نیست؛ تسهیلگری است. دولت باید برای فعالان اقتصادی انگیزه ایجاد کند، موانع را بردارد و مسیر را هموار کند.
سؤال من این است که در دولت چهاردهم، در حوزه مسکن چه تسهیلگری مؤثری انجام شده است؟
گاهی این تصور برای من ایجاد میشود که شاید خود خانم وزیر تصمیمگیر اصلی این حوزه نیستند و تصمیمها به اشتباه به افراد دیگری واگذار شده است.
به نظر من، دیگر زمان آن رسیده که پس از این مدت، دولت از برنامهها و ایدههای خود برای بخش مسکن رونمایی کند. همانطور که گفتم، متوقف کردن جریان اشتباه، اقدام درستی بود و بابت آن هم تشکر میکنم، اما حالا باید حرکت در مسیر درست آغاز شود؛ هم عقبماندگیها جبران شود و هم یک جریان مؤثر در بخش مسکن شکل بگیرد.
شاید جنگ، مانع اجرای این برنامهها شده است.
قطعاً شرایط کشور خاص بوده و همه ما آن را درک میکنیم. فرقی نمیکند اتحادیه تعاونیهای عمرانی باشد، بخش خصوصی باشد یا هر شهروند ایرانی؛ همه خود را موظف میدانیم در کنار ارکان حاکمیت برای آبادانی کشور تلاش کنیم.
من از طریق رسانه شما اعلام میکنم که بخش تعاون، با تمام ظرفیت خود، آماده همکاری با دولت است.
اگر رئیسجمهور فقط ۱۰ دقیقه به شما فرصت بدهد، مطالبه اصلیتان چیست؟
حتی ۳۰ ثانیه هم برای من کافی است.
اولین حرفم این است که راه عملیاتی شدن شعارهای زیبایی را که مطرح میکنید، به ما نشان دهید. از باغ بزرگ و سرسبزی به نام «تعامل» سخن میگویید، اما ورودی این باغ کجاست؟
از تعامل، مشارکت و مردمیسازی اقتصاد صحبت میشود، اما درِ ورود این مشارکت کجاست؟ اگر کسی طرح، ایده یا راهکاری برای حل مسائل کشور داشته باشد، باید با چه کسی صحبت کند؟ کدام وزیر، کدام معاون وزیر، کدام مدیرکل، درِ اتاقش به روی ایدههای کارشناسی باز است؟
سالهاست درباره مردمیسازی اقتصاد صحبت میکنیم. مگر زیرساخت مردمیسازی اقتصاد، چیزی جز بخش تعاون است؟ اصلاً فلسفه شکلگیری تعاون همین بوده است. چرا به جای استفاده از ظرفیتی که سالهاست در قانون، فرهنگ و تجربه این کشور وجود دارد، دنبال اختراع دوباره چرخ هستیم؟
کشورهایی مانند چین و انگلستان، بخش قابل توجهی از اقتصاد، اشتغال و کارآفرینی خود را بر پایه تعاونیها بنا کردهاند. اینها تجربههای موفق جهانی هستند و میتوان از آنها درس گرفت.
البته من بهخوبی درک میکنم که دولت آقای پزشکیان از نخستین روز فعالیت خود با بحرانهای متعددی روبهرو بوده است؛ از تحولات امنیتی و منطقهای گرفته تا جنگ و سایر مسائل کشور. اما با وجود همه این مشکلات، “یک واقعیت تغییر نمیکند؛ زندگی متوقف نمیشود”.
ما از آقای رئیسجمهور ایدههای خوب و شعارهای امیدوارکننده زیادی شنیدهایم، اما هنوز مسیر عملیاتی شدن آنها را پیدا نکردهایم.
یعنی معتقدید دعوت رئیسجمهور از صاحبان ایده برای مشارکت، بیشتر در حد شعار باقی مانده است؟
اصلاً در شرایط امروز، راهی جز مردمی کردن اقتصاد وجود ندارد.
امروز مردم فقط بار مشکلات اقتصادی را به دوش میکشند، اما در خود اقتصاد سهمی ندارند. ما مردم را با معلول درگیر کردهایم، نه با علت. در حالی که باید مردم را شریک اقتصاد کنیم، نه فقط شریک پیامدهای آن.
هرچه حضور مردم در اقتصاد بیشتر باشد، هم اقتصاد رشد میکند، هم احساس تعلق و مسئولیت اجتماعی تقویت میشود و هم اعتماد متقابل میان مردم و حاکمیت افزایش پیدا میکند.
اگر میخواهیم نسخههایی که از بیرون برای اقتصاد کشور پیچیده میشود، اثرگذار نباشد، تنها یک راه وجود دارد؛ باید مردم را به متن اقتصاد بیاوریم.
در حوزه مسکن هم، بدون مشارکت مردم و مصرفکنندگان نهایی، هیچ راهحل پایداری وجود نخواهد داشت و به اعتقاد من، مناسبترین بستر این مشارکت، بخش تعاون است.
بنابراین، باید نگاه شعاری به تعاون کنار گذاشته شود. ما بیش از آنکه به قانون جدید نیاز داشته باشیم، به اجرای همین قوانین موجود نیاز داریم؛ اگر هم اصلاحی لازم باشد، میتوان آن را در ادامه مسیر، انجام داد.
به بحثهای مهمی رسیدیم. اتفاقاً میخواستم بپرسم که راز عبور از بحران برای اینکه بخواهیم مسیری بسازیم چیه؟
صداقت با مردم نباید فقط به زمان قطع برق یا افزایش قیمت بنزین محدود شود؛ مردم باید در تصمیمهای اقتصادی، تولیدی و صنعتی نیز شریک باشند، نه صرفاً در پرداخت هزینههای آنها.
اگر قرار است مردم هزینههای اقتصاد را بپردازند، باید در فرصتهای اقتصاد هم شریک باشند. نباید اقتصاد در انحصار گروهی محدود، نهادهای خاص یا عدهای صاحب نفوذ باقی بماند. اقتصاد باید واقعاً مردمی شود.
اگر قرار باشد صنعت ساختمان فقط با یک تغییر متحول شود، آن تغییر چیست؟
جذب سرمایهگذاری خارجی.
امروز صنعت ساختمان، بیش از هر زمان دیگری، به تزریق سرمایه خارجی نیاز دارد.
اما در شرایط فعلی، تحقق چنین هدفی چندان ممکن به نظر نمیرسد.
پس چطور در بخشهایی مثل نفت، پتروشیمی و حتی صنایع نظامی این اتفاق میافتد؟
شاید امروز دشوار باشد، اما این به معنی حذف آن از برنامهریزی کشور نیست. ما باید برای جذب سرمایه خارجی برنامه داشته باشیم.
سرمایهگذار حوزه ساختمان با سرمایهگذار نفت، پتروشیمی یا صنایع دیگر تفاوت دارد. ما تا امروز هیچ برنامه منسجمی برای جذب سرمایه خارجی در صنعت ساختمان نداشتهایم.
اتفاقاً امروز روند برعکس شده و بسیاری از سازندگان ایرانی در حال خروج از کشور هستند.
دقیقاً به همین دلایلی که اشاره کردم. سرمایهگذار، چه داخلی و چه خارجی، به دنبال محیطی قابل پیشبینی است.
ما به یک شوک مثبت در اقتصاد نیاز داریم تا سرمایهگذار دوباره به این بازار اعتماد کند. از طرف دیگر، قوانین و مقررات حوزه ساختوساز هم نیازمند بازنگری جدی هستند. بسیاری از آییننامهها و ضوابطی که امروز با آنها کار میکنیم، متعلق به چند دهه قبلاند، در حالی که دنیا، فناوری و مدلهای ساختوساز کاملاً تغییر کرده است.
در این شرایط، چگونه میتوان بهتر فکر کرد تا بهتر ساخت؟
به اعتقاد من، امروز مشکل کشور کمبود ایده نیست. اتفاقاً ایده و فکر وجود دارد؛ مشکل، همان ابر سیاهی است که روی اقتصاد کشور سایه انداخته است.
صنعت ساختمان طی پنجاه سال گذشته از بحرانهای زیادی عبور کرده، اما امروز در باتلاق تورم گرفتار شده است. این مشکل فقط مختص ساختمان هم نیست؛ تقریباً همه صنایع با آن دستوپنجه نرم میکنند.
امروز قیمتها به جایی رسیده که شنیدن قیمت متری ۴۰۰ میلیون تومان برای یک واحد مسکونی، دیگر عجیب به نظر نمیرسد. اینکه یک آپارتمان ۵۰ متری، ۲۰ میلیارد تومان قیمت داشته باشد، نباید برای هیچ اقتصادی عادی شود.
سالها پیش محاسبه میکردند که یک جوان با حقوقش شاید بعد از ۱۷۰ سال بتواند صاحب خانه شود؛ امروز دیگر حتی کسی جرأت تکرار همان محاسبات را هم ندارد، چون واقعیت از آن هم تلختر شده است.
بنابراین، راه نجات صنعت ساختمان فقط در خود این صنعت نیست. اقتصاد کشور باید اصلاح شود؛ تکلیف شرایط جنگ و نااطمینانیهای سیاسی روشن شود، تعاملات بینالمللی و جذب سرمایه خارجی جدی گرفته شود، دولت نقش تسهیلگر خود را ایفا کند و فضای پیشبینیپذیر برای سرمایهگذاری ایجاد شود. بدون این اصلاحات، انتظار تحول در صنعت ساختمان، واقعبینانه نیست.
با همه این شرایط، چشمانداز شما برای آینده صنعت ساختمان چیست؟
تجربه نشان داده که اقتصاد، دیر یا زود، خودش را با شرایط جدید تطبیق میدهد؛ همانطور که مردم افزایش قیمت مسکن از متری ۷ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان را، هرچند با سختی، هضم کردند، این شرایط هم در نهایت به یک واقعیت تثبیتشده تبدیل خواهد شد.
اما سؤال اصلی این نیست که مردم تا کجا میتوانند خود را با گرانی تطبیق دهند؛ آیا سیاستگذار هم میخواهد خود را با واقعیتهای اقتصاد تطبیق دهد یا همچنان اصرار دارد با نسخههای دیروز، مشکلات امروز را حل کند؟
مردم واقعاً گناه دارند.
بله، صد در صد.
در نهایت، با همه این شرایط، چشمانداز آینده را چطور میبینید؟
اما اجازه بدهید چشمانداز را فقط به مسکن محدود نکنیم. من امیدوارم کشور هرچه زودتر، چه از مسیر دیپلماسی، چه با تدبیر در حوزه امنیت و دفاع و چه با هر راهکار دیگری که منافع ملی را تأمین میکند، از این شرایط عبور کند.
من به عنوان یک شهروند، به پایداری کشورمان افتخار میکنم و در حوزه دیپلماسی هم مسلما معتقدم که منافع کشور به بهترین شکل پاسداری میشود. عبور از این شرایط، زمان میخواهد و ناچاریم این دوره را پشت سر بگذاریم.
اما مسئله اصلی برای من، بعد از عبور از این بحران است.
امروز، پشت این دود و غبار، هنوز نمیتوانیم ببینیم که رویکرد مدیریتی کشور در حوزه اقتصاد چه خواهد بود. بالاخره این جنگ و این شرایط دائمی نیست و روزی به پایان میرسد. دشمنان ایران، تا امروز نه توانستهاند نظام کشور را تغییر دهند و نه به اهدافی مانند تجزیه ایران برسند. مردم، نیروهای مسلح و حاکمیت، هر کدام به سهم خود، در این مسیر ایستادگی کردهاند و امیدوارم این روند تا پایان نیز با موفقیت ادامه پیدا کند.
اما پس از آن، سؤال اصلی آغاز میشود؛ آیا تیم اقتصادی کشور حاضر است از گذشته درس بگیرد؟ آیا آن تحول و پوستاندازی که اقتصاد ایران به آن نیاز دارد، اتفاق خواهد افتاد؟ یا همچنان همان مسیر گذشته را ادامه خواهیم داد؟
پاسخ این سؤال، آینده اقتصاد، صنعت ساختمان و حتی معیشت مردم را رقم خواهد زد.
من امیدوارم اینبار، حاصل عبور از این بحران، فقط پایان یک درگیری نباشد؛ آغاز تصمیمهای بزرگتر و اتفاقهای بهتری برای مردم ایران باشد.
