استودیو سازنده باشگفتگو

سرنوشت انبوه‌سازان در بخش مسکن‌سازی

آماده‌ایم؛ از سرمایه بخش خصوصی در طرح‌های ملی استفاده شود

 

 

ایرج رهبر؛ نام‌آشنای صنف سازندگان و انبوه‌سازان تهران است که باور دارد، تمام سهم ساخت‌وساز در ایران از آن انبوه‌سازان است، اما این روزها دولت و شهرداری با بازکردن پای سرمایه‌گذاران و سازندگان خارجی به میدان عمران و سازندگی کشور این معادله را به هم زده‌اند و بحث ورود سرمایه‌گذاران خارجی، سازندگان ایرانی را سخت آشفته کرده است.

با وجود اینکه باور قطعی دولت این است که توسعه اقتصادی جز با فعال شدن بخش خصوصی میسر نمی‌شود اما هنوز می‌بینیم که بستر فعالیت بخش خصوصی در بخش مسکن‌سازی در هاله‌ای از ابهام قرار دارد و قرار بر این است که از اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ پول و تجهیزات چینی با یک مدل مشارکتی وارد بازار مسکن ایران شود! و این یعنی نقش بخش خصوصی در اقتصاد و ساخت‌وساز هنوز اقبال ندارد و پیش‌بینی می‌شود تولیدکنندگان ایرانی سال عجیب و پرچالشی را باید برای خود برنامه‌ریزی کنند.

رهبر؛ یکی از نمایندگان همیشگی سازنده‌ها و ساختمانی‌های تهران، و یکی از فعالانی است که همواره در راه تبدیل قوانین دست‌ و پاگیر و غیرقابل‌ اجرا به قوانین کاربردی و تسهیل‌کننده مسیر ساخت‌وساز کوشیده است.

اما، این‌بار او را خسته از چند جلسه بی‌نتیجه دولتی دیدم؛ جلسات فنی و مهندسی که ساز و کار نسل‌های اخیر ساخت‌وساز را مورد بررسی قرار می‌دهند. او با وجود اینکه دم از توان داخلی شهرسازی و ساخت‌وساز عمودی می‌زند، اما معتقد است: “بخش خصوصی و دولت دچار ضعف برنامه ریزی و مدیریت هستند و با اینکه سازنده‌های ایرانی از نظر تخصص فنی جزء دومین، سومین جهان هستند، اما از یک سو، با این دست فرمان سالی ۲۰۰ هزار واحد مسکونی هم نمی‌توان ساخت و از سوی دیگر، سازنده‌های ایرانی در حال کوچ به کشورهای دیگر هستند”.

گفتگوی سولماز ایمانی با دکتر ایرج رهبر؛ رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران:

(این گفت‌و‌گو در دی ماه ۱۴۰۲ انجام شده)

 

موافقید صحبت را از ارزیابی وضعیت کنونی تولید مسکن و ساخت‌وساز شروع کنیم؟

بله حتما، وضعیت ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن در دوره‌های مختلف ممکن است متفاوت باشد زمانی در رکود و زمانی در رونق بسر می‌بریم. از نظر ساخت‌وساز مسکن و معاملات مسکن تقریبا نسبت مستقیم وجود دارد.

در زمان رکود به علت اینکه مسکن‌های ساخته شده معامله نمی‌شود سرمایه‌های مسکن قفل می‌شود و در این زمان سازنده‌ها تا آزاد نشدن سرمایه‌ها نمی‌توانند پروژه‌های جدید را شروع کنند به این ترتیب در زمان رکود ساخت‌وسازها افت می‌کند و این جریان تا آغاز زمان رونق ادامه خواهد داشت. این حرکت‌ها را سینوسی می‌گویند و سازنده‌های حرفه‌ای می‌دانند که چه زمانی باید ساخت‌وسازها را شروع کنند.

از نظر اقتصادی نیز این حرکات سینوسی توجیه دارد؛ زمانی که منحنی سینوسی پایین است زمان شروع سرمایه گذاری و شروع ساخت‌وساز است و وقتی این منحنی به اوج می‌رسد زمان خرید و فروش، رونق و عرضه واحدهای ساخته شده است.

چرا در شرایط فعلی که تقاضا وجود دارد و بیشتر مردم از کمبود خانه رنج می‌برند؛ عرضه با مشکل مواجه است…

ما واحد مسکونی کم نداریم و عرضه با مشکل روبرو نیست بلکه متقاضی وجود ندارد. نبود مشتری هم دلایل مختلفی دارد. مسکن بخش عمده اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده است. به قول اقتصاددان‌ها ۴۰ درصد اقتصاد کشور به مسکن تعلق دارد؛ از این جهت ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن مهم است.

وقتی در رکود هستیم و هشدار اقتصادی نمایان می‌شود یعنی اقتصاد کل کشور به مخاطره افتاده که بخاطر تحریم‌ها، مشکلات بودجه‌ای موجود، تورم، معیشت مردم و گرانی مسکن و … قدرت خرید مردم نسبت به قیمت عرضه مسکن فاصله می‌گیرد و رکود تورمی پیش می‌آید؛ بنابراین با وجود نیاز مردم به مسکن، بخاطر تورم و گرانی قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و رکود سنگین می‌شود.

بنابراین واحدهای مسکونی آماده شده در معرض ارائه قرار دارند اما قدرت خرید وجود ندارد.

 اگر تولید مسکن با مشکل مواجه نیست پس چرا صدور پروانه ساختمانی کاهش یافته؟

وقتی سرمایه‌گذار تولیدات خود را عرضه کند و سرمایه برگردد؛ چرخه تولید ادامه می‌یابد. یکی از علل کاهش صدور پروانه ساختمانی بخاطر این است که تولید واحدهای مسکونی فروش نرفته و تبدیل به نقدینگی نشده تا پروژه‌های جدید آغاز شود.

چرا با توجه به برگزاری چندین جلسه و همایش از سوی انبوه سازان برای اعلام این پیام که “به ما اعتماد کنید” دولت همچنان تمایلی به همکاری با انبوه سازان در بخش مسکن سازی نداره؟

واضح است که دولتمردان نمی‌خواهند وارد بخش اجرا شوند حتی در بخش مسکن‌های حمایتی زیر نظر خودشان. اصل مسئله این است که خود سازنده‌ها و انبوه سازان باید ساخت‌وساز را انجام دهند و مجری باشند بنابراین مسئله اصلی ما موضوع حاکمیتی، دولتی و بخش‌خصوصی است.

ما باید ارتباط بین دولت و بخش‌خصوصی را نزدیک‌تر کنیم. خود دولتمردان هم معتقدند بخش تصدی‌گری را  به بخش‌خصوصی واگذار کنند که این حرف باید عملیاتی شود.

از دیرباز ساخت‌وساز مسکن بر عهده بخش‌خصوصی بوده است یعنی بخش‌خصوصی از سرمایه‌گذاری تا ساخت‌وساز و فروش واحدهای مسکونی دست خودشان بوده است.

دولت بداند انبوه‌ساز بدنبال سود و منافع نیست. من معتقدم رقابت آزاد، تجارت آزاد و ساخت‌وساز آزاد بازار خودش را پیدا خواهد کرد.

در این صورت ممکنه قیمت مسکن افزایش پیدا کنه!

برای کنترل قیمت یا جلوگیری از افزایش قیمت مسکن باید عرضه و تقاضا را به هم نزدیک کرد. حتی من معتقدم اگر عرضه بیشتر از تقاضا هم باشد بازار به رقابت می‌افتد و عرضه کنندگان با برنامه‌ریزی دربخش‌های تبلیغ و بازاریابی در کنار افزایش مزیت پروژه‌های خود از نظر کیفیت، استفاده از مصالح  و ابزارهای برند، قیمت، لوکیشن، طراحی، امکانات، دسترسی و … بهتر می‌توانند به مردم معرفی شوند.

من معتقدم برای کنترل بازار باید رقابت را افزون کرد. بنابراین با افزایش عرضه، تقاضا متعادل می‌شود و با تبلیغ و ارائه بهتر پروژه میتوان خریدار را جذب کرد. در این صورت کنترل قیمت بهتر صورت می‌گیرد. خداروشکر در بخش مسکن فعلا قیمت دستوری لحاظ نشده است اما برای کالاهای معیشتی مردم قیمت دستوری لحاظ شده که موفق هم نیست. در رابطه با آن کالاها نیز باید بازار رقابتی ایجاد شود برای مثال وقتی تعداد مرغ بیشتر شود قیمت کاهش پیدا می‌کند.

همچنین، علاوه بر ایجاد بازار رقابتی باید فکری به حال رفع موانع سر راه تولید شود که باید به آن قانونی عمل کرد. متاسفانه بدلیل وجود افراد محتاط یا ناآگاه موارد و موانعی را پیش روی صدور پروانه ساختمانی گذاشته‌اند که از قبل نداشتیم و حالا مسئله درگاه صدور مجوزهای یکپارچه باعث کندی کار شده است. در صحبت می‌گویند سه روزه پروانه صادر می‌کنیم اما ما یکسال است منتظر صدور پروانه هستیم. جلسات چند ساعته هم که بدون نتیجه پایان می‌یابند.

با وجود سازنده‌های موجه ایرانی حتی با قیمت‌های مناسب‌تر از سازنده‌های خارجی چرا باید سازنده‌های چینی در کشور ما به کار گرفته شوند و بحث تهاتر دو میلیارد و دویست میلیون دلاری نفتی با مسکن‌سازان مطرح شود؟

این سوال شما، عین سوال ما از دولتمردان و مسئولین است. در حال حاضر ما نیاز به سازنده داریم سازنده‌های ما در حال مهاجرت به کشورهای ترکیه، قبرس، امارات، عمان و کشورهای آسیای میانه …هستند. این کشورها به راحتی با سازنده‌های ما در پروژه‌های سدسازی، پل سازی، ریل و راه‌سازی و ساختمان همکاری می‌کنند چون ما از نظر تخصص فنی جزء دومین، سومین جهان هستیم.

ما سالانه ۲۰۰ هزار فارغ التحصیل دراین رشته داریم. بنابراین با چنین آمادگی و تسلط فنی حتی در شرایط تحریم توانسته‌ایم با تعمیر و نگهداری ماشین‌آلات دهه ۱۹۸۰ خودمان را به‌روز نگه داریم. مثلا کشور ترکیه پروانه نمی‌خواهد و به سرمایه‌گذار و سازنده‌های ما تحت رعایت ضوابط کشورشان پروژه واگذار می‌کنند.

قبل از زمان شروع به کار دولت سیزدهم طی یک جلسه خصوصی؛ آقای رئیسی سوال کردند امکان ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی ممکن است؟ ما هم به شرط فراهم شدن وضعیت ساخت، امکانات، مقدمات و زیرساخت کار جواب مثبت دادیم.

منظورتان کدام شرایط است؟

استفاده از ماشین‌آلات به‌روز، رفع موانع ساخت‌وساز ، اجازه ورود سرمایه بخش‌خصوصی و … . در حال حاضر سرمایه‌ بخش‌خصوصی در طرح‌های ملی جایگاهی ندارد. معتقدند با آورده متقاضی و تسهیلات بانکی می‌توان کار را جلو برد در حالی که تجربه ساخت مسکن مهر نشان داد این موارد کفایت نمی‌کند تا واحد یا پروژه تکمیل و تحویل متقاضی شود؛ به همین دلیل متقاضی در نقطه‌ای از نظر تامین مالی متوقف می‌شود و پروژه هم بدون سرمایه مالی جلو نمی‌رود. به این دلیل است که ساخت و تحویل مسکن مهر ۱۲ سال طول کشیده است.

در حال حاضر که درفکر ساخت ۴ میلیون واحد دیگر هستند چرا از سرمایه انبوه‌سازان استفاده نمی‌کنند؟ وقتی پروژه ۲۰۰ تا ۵۰۰ واحدی در اختیار سازنده قرار می‌گیرد اگر تامین مالی آن مرتب انجام نشود ساخت و تحویل نیز با مشکل مواجه می‌شود و سرعت کار متوقف می‌شود.

آنطور که از صحبت‌های شما مشخصه راهکار پیشنهادی شما برای پیشبرد پروژه در چنین مواردی استفاده از سرمایه انبوه سازان است، درسته؟

بله، پیشنهاد دادیم ازسرمایه انبوه‌ساز در پروژه‌ها استفاده شود تا کار متوقف نشود. در انبوه سازی ما با حدود ۱۵۰ پرسنل همکاری داریم و نمی‌توانیم آنها را معطل نگه داریم. ما پیشنهاد دادیم در زمانی که تامین مالی با مشکل روبرو شد ما از سرمایه خودمان در تکمیل ساخت‌وساز استفاده کنیم و در زمان اتمام پروژه مثلا اگر سرمایه ۳۰ درصد پروژه از آن انبوه ساز بود می‌توان آن را با همان واحدهای ساخته شده تهاتر کرد یا زمین دیگر که دوباره روی آن ساخت‌وساز جدید صورت گیرد به انبوه‌ساز واگذار شود.

زمین که قابل جابجایی نیست بنابراین هم تولید راه می‌افتد، هم سرمایه انبوه‌ ساز بکار گرفته می‌شود  و هم هدف ساخت مسکن حمایتی در زمان مشخص به سرانجام می‌رسد. اما بعد از دو سال ارائه پیشنهاد ما هنوز نتیجه مطلوب حاصل نشده است.

درسته، تمایل به همکاری و حضور سازنده‌های خارجی در ایران بیشتره…

تجربه ما در پروژه مسکن مهر نشان داده همکاری با شرکت‌ خارجی هم نتیجه بخش نبوده مثلا کار از شرکت‌های ترکیه‌ای که برای ساخت مسکن مهر در ایران حاضر شدند و دو سوم پروژه را هم با تفاوت قیمت قابل توجهی انجام داده بودند در ادامه مسیر از آنها سلب شد. البته آن شرکت‌ها هم با اتصال به دستگاه‌های قضایی بین‌المللی حقشان را مطالبه می‌کنند. چون نرخ دلار در زمان شروع کار آنها بسیار پایین‌تر از نرخ امروز است. آنها به دنبال اخذ تفاوت قیمت دلار و ضرر و زیان خود هستند. ولی با این حال صحبت از ورود شرکت‌های خارجی است.

سهم انبوه‌سازان از تولید مسکن در کشور چقدره؟

کل ساخت‌وساز سهم انبوه‌سازان است…

چه نهاد یا سازمانی رقیب انبوه‌سازانه؟ بنیاد مسکن، تعاونی‌ها، بانک‌ها یا

انبوه‌سازان رقیب ندارند. تعاونی‌ها هماهنگ کننده اعضای خودشان هستند. تعاونی خودش سازنده نیست بلکه برای انجام ساخت‌وساز سراغ من سازنده می‌آید. بانک‌ها هم همینطور به همین دلیل است که می‌گویم کل سازنده‌های مسکن چه مسکن حمایتی باشد یا مسکن شخصی سهم انبوه‌ساز است. حتی قرارگاه‌های ارتش، بنیاد مسکن، ستاد اجرای امام و .. نیز برای ساخت‌وساز سراغ انبوه‌سازان را می‌گیرند.

این که بدترشد؛ پس بی‌اعتمادی دولت به انبوه سازان چه علتی داره؟

مسئله اعتماد نیست مسئله مدیریت است. دولت دلش نمی‌خواهد اعتماد نکند؛ کار را می‌سپرد به وزارتخانه‌های خودش و به هیات دولت. وزارت راه و شهرسازی هم طبق تفاهمنامه‌هایی که با قرارگاه‌های مختلف مثل ستاد اجرای حضرت امام، بنیاد مسکن، آموزش پرورش، ناجا، ارتش و … دارد تقسیم می‌کند و هرکدام می‌توانند ۱۰۰ هزار واحد بسازند.

ولی ساخت و ساز بسیار کند پیش می‌ره؟

دلیل‌اش به نظر من در درجه اول مدیریت است. بعد تامین منابع مالی، تامین زمین، تعلل شرکت‌های خدمات‌رسان مثل آب، برق، گاز و انشعابات، آماده‌سازی زمین و انتخاب زمین‌های مناسب و بدون معارض و … است.

زمین‌ها باید طراحی شده و کارشناسی شده باشند. در زمینی که در اختیار سازنده قرار می‌دهند باید خدماتی مانند مدرسه، کلانتری، فروشگاه، پارک، مسائل رفاه اجتماعی و .. لحاظ شده باشد که همه این موارد مدیریت می‌طلبد.

پس اگر زمینه تولید مسکن از سوی انبوه سازان وجود دارد چرا سازندگان در فکر کوچ کردن به سوی کشورهای همسایه هستند؟

سازنده‌های ما سرمایه دارند ولی از سرمایه‌هایشان در ساخت‌وساز استفاده نمی‌شود. بنابراین طبیعی است که هر پیشنهاد ساخت‌وسازی را مورد بررسی قرار ‌دهند. البته چندین سال پیش چند سازنده برای تجارت و کسب و کار بازار دبی را امتحان کردند ولی سیاست دبی به گونه‌ای شد که آنها سرمایه خودشان را هم رها کردند و برگشتند.

سلیمانیه عراق نیز مثال دیگری است که دوباره سازنده‌ها مجبور شدند ماشین آلات خود را رها کنند و برگردند. بنابراین این ریسک وجود دارد و سازنده‌ ایرانی که ترکیه یا قبرس را برای کار انتخاب می‌کند باید به فکر تغییر سیاست‌های دولت آن کشورها و ضبط سرمایه‌های خود باشد.

انگار سازنده‌ها بر سر دو راهی ماندن و رفتن سردر‌گمند، سرنوشت انبوه‌سازان در بخش مسکن‌سازی را چطور می‌بینید؟

البته همه سازنده‌ها به فکر مهاجرت نیستند برخی که آمادگی دارند، سابقه دارند یا ارتباطاتی با کشورهای دیگر دارند و زمینه مطمئنی برای خودشان متصورند اقدام به رفتن می‌کنند.

ما بیش از ۱۱۰۰ عضو انبوه ساز در تهران داریم که اگر ۵۰ درصدشان هم فعال باشند تقریبا همه آمادگی دارند. برخی معتقدند ماندن و ساختن در پروژه‌هایی مثل مسکن‌های حمایتی مقرون به صرفه نیست و برخی مثل ما ریسک می‌کنند، مشکلات را می‌پذیرند و بدون هیچ کمکی ادامه می‌دهند. مشکلات مسکن مهر هنوز برای شرکت‌های انبوه‌ساز باقی است و نتوانسته‌ایم رفعش کنیم اما به علت علاقمندی به کشورمان مانده‌ایم و می‌سازیم.

چرا بخش ساخت‌وساز از یک برنامه توسعه‌ای برخوردار نیست که با سیاست‌های کوتاه مدت و زودگذر دولت دستخوش تغییرات نشه؟

انبوه‌ساز به معنی توسعه‌گر، Developer و سرمایه گذار است که باید از سرمایه خود به شکل خود‌مالکی زمین بخرد و مسکن تولید کند.

تا ۱۲ سال پیش ما طرح حمایتی نداشتیم تا اینکه مسکن مهر و زمین‌های ۹۹ ساله مطرح شدند. قبلا حتی در بحث همکاری با دولت، طرح‌ها به شکل مشارکتی مطرح می‌شدند. یعنی دولت زمین‌ها را فراخوان می‌داد و انبوه‌سازان یا در مناقصه شرکت می‌کردند یا مذاکره می‌کردند و مشارکت را برنده می‌شدند. یعنی سرمایه‌گذار خود انبوه ساز بود و زمین از دولت بود بعد به نسبت سهام‌شان واحدهای تولیدشده را تقسیم می‌کردند. من سازنده از سال ۱۳۷۲ مشارکت داشتم تا ۱۳۸۶ و بعد از آن پروژه مسکن مهر ظهور کرد.

اصل مسئله انبوه‌سازان این است که باید سرمایه‌شان به کار گرفته شود. به این دلیل به دولت پیشنهاد دادیم که اگر در زمینه تامین مالی در مسکن‌های حمایتی کم آوردید یا اصلا امکان تامین مالی را ندارید سرمایه بخش خصوصی وارد شود.

ما آمادگی داریم؛ در صورت ورود سرمایه انبوه‌سازان از یک سو هدف ساخت‌وساز مسکن عملیاتی می‌شود و از سوی دیگرسرعت عمل بالا می‌رود و افزایش تولید رخ می‌دهد. نهایتا اگر تهاتر هم صورت گیرد می‌توان زمین دیگری درقبال پول سازنده تحویل شود که آنهم ساخته و عرضه می‌شود و جهش تولید ممکن می‌شود.

درسته که شما اعلام آمادگی کردید اما همچنان ترجیح وزارتخانه همکاری با شرکت‌های سازنده چینی است، بنظر می‌رسه به توان انبوه‌سازان داخلی شک دارند…

نه؛ وزارتخانه به ما نه نگفته، اما سوء مدیریت وجود دارد روابط باید تنظیم و هماهنگ شود، احتمالا لازم است قراردادی بسته شود چون وضعیت واگذاری خاص است و باید شرایط آن مهیا شود. برنامه‌ریزی در چنین مسائلی حلقه مفقوده ماست و در این موارد لنگ می‌زنیم.

انبوه‌سازان با چه مشکلات دیگری دست به گریبانند؟

در مورد طرح‌های ملی مثل نهضت ملی مسکن و اقدام ملی مسکن مصوب قانونی سال ۱۳۸۷ وجود دارد که در قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن اشاره شده؛ تولید مسکن و ساخت‌وساز بر عهده بخش‌خصوصی قرار گیرد، اما در مسکن مهر به چند مشکل برخوردیم مثل معافیت‌های مالیاتی و تامین اجتماعی که در مصوبه هیات دولت ذکر شده بود.

در این مصوبه آمده است سازنده از نظر معافیت عملکرد معاف است ولی ارزش افزوده باید پرداخت شود یا برای بیمه تامین اجتماعی بابت هر مترمربعی ۵۲۰۰ تومان باید پرداخت شود. آن زمان سازنده قرارداد ۳۰۰ هزار مترمربعی را بدون در نظر گرفتن این شرایط امضا کرده؛ اما امروز ما با چنین تجربه تلخی باید مراقب ضرر و زیان‌های جدید باشیم و جلوی ورشکستگی مجدد انبوه‌سازان را بگیریم.

این مسئله در شروع به کار مجلس جدید مطرح شد و مصوبه قانون جهش تولید مسکن مصوب شد. بنابراین مجلس برای نهضت ملی مسکن و اقدام ملی مسکن طرح و برنامه ریخت و مالیات، بیمه تامین اجتماعی و تامین منابع ملی صندوق ملی را مشخص کرد تا ساخت‌وساز قانونمند پیش رود.

بنابراین ساخت چهار میلیون واحد مسکونی باید با توجه به این مصوبه انجام شود اما با این حال هنوز برخی از سازنده‌ها در بحث مالیاتی با مشکل مواجهند. قراردادها در قانون سه جانبه است اما آنها معتقدند قراردادهای انبوه‌ساز دو جانبه است. این در حالی است که قرارداد دوجانبه و سه جانبه دست سازنده نیست. طرح متعلق به اقدام ملی است. طرح بنا بر مصوبه جهش تولید مسکن است. آنها اصل را رها کردند و به فرع توجه می‌کنند تا مالیات جدید از انبوه‌سازان بگیرند.

بنابراین بحث صدور پروانه، وضعیت مالیات‌ستانی، تورم و افزایش قیمت‌های ناگهانی، عدم هماهنگی بین ارگان‌ها و ادارات دولتی از ناهماهنگی‌هایی هستند که موانع کاری ایجاد کرده‌اند. مثلا اداره مالیاتی یا وزارت دارایی با وزارت راه و شهرسازی هماهنگ نیست. برای سازنده باید این مهم باشد که چطور بسازد نه اینکه در گیر ادارات مختلف و موانع گوناگون شود. بنابراین دولت باید این هماهنگی‌ها را ایجاد کند.

به نظر شما بالاخره دولت سیزدهم می‌تواند ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی حمایتی را به سرانجام بر‌ساند یا نه؟

اگر اول دولت این سوال را از من می‌پرسیدید جوابم مثبت بود اما الان با وضعیت کنونی بعید می‌دانم.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا