پایان دوران طلایی سرمایه‌گذاری در واحدهای تجاری
سال‌ها خرید واحد تجاری یکی از جذاب‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در بازار املاک بود؛ اما امروز تغییر الگوی مصرف، گسترش تجارت دیجیتال، خروج برندهای خارجی و کاهش تقاضا برای فضاهای تجاری، معادلات این بازار را تغییر داده است. حالا بسیاری از واحدهای تجاری با مشکل اجاره و فروش مواجه‌اند و برخی از آنها نیز به فکر تغییر کاربری افتاده‌اند.
به گزارش عصرسازندگان، سال‌ها تجاری‌سازی یکی از جذاب‌ترین مسیرهای سرمایه‌گذاری در بازار املاک بود. تصور غالب این بود که مغازه، برخلاف بسیاری از دارایی‌ها، همیشه مشتری دارد و می‌تواند درآمدی پایدار برای مالک ایجاد کند. اما امروز این تصور با واقعیت متفاوتی روبه‌رو شده است؛ بخشی از واحدهای تجاری به‌جای فعالیت‌های خرده‌فروشی و عرضه کالا، به کلینیک‌های پزشکی، مراکز درمانی یا کسب‌وکارهای غذایی تبدیل می‌شوند.
تشدید تحریم‌ها، خروج یا کاهش فعالیت برندهای خارجی، بی‌ثباتی اقتصادی و تغییر رفتار مصرف‌کنندگان، بازار املاک تجاری را تحت فشار قرار داده است. از سوی دیگر، گسترش تجارت الکترونیک و بازاریابی در شبکه‌های اجتماعی، نیاز بسیاری از برندها به حضور در فضاهای تجاری فیزیکی و شو‌روم‌های بزرگ و لوکس را کاهش داده است.
حاصل این تغییرات، بازاری است که در آن برخی مالکان با واحدهای خالی، سرمایه‌های راکد و دشواری فروش یا اجاره ملک مواجه‌اند. کسانی که روزگاری تصور می‌کردند مغازه همیشه حکم طلا را دارد، حالا با واقعیت تلخ خواب سرمایه روبه‌رو شده‌اند؛ ملکی که نه به‌راحتی اجاره می‌رود و نه خریداری حاضر است آن را با قیمت مورد انتظار مالک بخرد.
حتی بر اساس اطلاعات مطرح‌شده در این گزارش، چهار مگامال بزرگ تهران در مهرماه ۱۴۰۵ درخواست تغییر کاربری به مراکز درمانی و کلینیک‌های پزشکی داده‌اند؛ موضوعی که می‌تواند نشانه‌ای جدی از تغییر تقاضا در بازار فضاهای تجاری باشد.
آنچه امروز بازار املاک تجاری را با چالش مواجه کرده، فقط رکود اقتصادی یا کاهش قدرت خرید نیست؛ بلکه ماهیت تقاضا نیز تغییر کرده است. در گذشته، حضور فیزیکی برندها، فروشگاه‌ها و فضاهای نمایش و عرضه محصولات برای فعالیت اقتصادی ضرورت بیشتری داشت، اما امروز توسعه تجارت الکترونیک، شبکه‌های اجتماعی و تغییر رفتار مصرف‌کنندگان، نیاز به بسیاری از این فضاها را کاهش داده است. در چنین شرایطی، خرید واحد تجاری با هدف اجاره‌داری و کسب درآمد، دیگر برای بسیاری از سرمایه‌گذاران توجیه اقتصادی گذشته را ندارد.
واحدهای تجاری روی لبه تیغ؛ وقتی مغازه دیگر مشتری ندارد
امیر توکلیان، مدیر برند ساختمانی ATC، درباره دلایل این تغییرات معتقد است: «با افزایش تحریم‌ها، فعالیت برندهای خارجی در ایران کاهش یافت و بسیاری از آنها از بازار کشور خارج شدند؛ در نتیجه، نیاز به شو‌روم‌های فیزیکی نیز افت کرد.
به گفته توکلیان ، برندهای ایرانی نیز از یک سو به دلیل بی‌ثباتی شرایط سیاسی و اقتصادی و از سوی دیگر با توسعه بازاریابی دیجیتال، فعالیت خود را بیش از گذشته به شبکه‌های اجتماعی منتقل کرده‌اند. در چنین شرایطی، نیاز به واحدهای تجاری و فضاهای نمایشگاهی فیزیکی عملاً کاهش یافته است.
او با تأکید بر اینکه واحدهای تجاری در شرایط فعلی روی لبه تیغ قرار دارند، معتقد است در صورت ایجاد گشایش در مناسبات سیاسی و رفع تحریم‌ها، بازار ایران بار دیگر با تقاضای ورود برندهای خارجی مواجه خواهد شد و نیاز به شو‌روم‌های تجاری می‌تواند به دوره رونق بازگردد.
توکلیان در توضیح ویژگی‌های موردنیاز شو‌روم‌های برندهای خارجی می‌گوید این فضاها معمولاً به مساحت‌های وسیع، طراحی لوکس، سقف‌های بلند و امکانات پیشرفته‌ای مانند شیشه‌ها و پرده‌های هوشمند، فیبر نوری و تجهیزات و شیرآلات لوکس نیاز دارند. به همین دلیل، روش‌هایی مانند Flat Office نیز می‌توانند در تأمین چنین فضاهایی مورد توجه قرار گیرند.
این فعال ساختمانی که واحد تجاری خود را با یک مجموعه فعال در حوزه کافه به مشارکت گذاشته است، درباره تغییر رفتار سرمایه‌گذاران نیز می‌گوید: در گذشته مردم واحدهای تجاری را به‌صورت اقساطی خریداری می‌کردند و اقساط آن را از محل درآمد همان واحد می‌پرداختند؛ اما امروز در شرایطی که بازدهی سرمایه‌گذاری تجاری با ابهام مواجه است، کمتر کسی حاضر است سرمایه خود را در چنین بازاری درگیر کند. به همین دلیل، اجاره واحد تجاری برای بسیاری از فعالان اقتصادی توجیه‌پذیرتر از خرید آن است.
توکلیان همچنین با اشاره به وجود واحدهای خالی در بازار اداری و تصمیم خود برای ورود به ساخت پروژه مسکونی می‌گوید: شغل ما سازندگی است و باید برای ۴۰ نیروی فعال در حوزه ساخت‌وساز خود کسب‌وکار ایجاد کنیم. باید راه را ادامه دهیم.»
