راه‌های برون رفت از بحران مسکن بررسی شد
راه حل برون رفت از وضعیت رکود تورمی در حوزه مسکن توسط مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری بررسی شد.
به گزارش عصرسازندگان، 3 راهکار؛ تکمیل واحدهای مسکونی در حال احداث تا پایان فعالیت دولت چهاردهم، بازنگری درحوزه موضوعات مسکن به ویژه ماده ۵۰ برنامه هفتم و فعال‌تر شدن وزیر مسکن و شورای مسکن در شورای اقتصاد، برای برون رفت از بحران فعلی مسکن از سوی مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری پیشنهاد شد.
تقاضا برای خرید مسکن بسیار اندک شده است
کمال اطهاری؛ اقتصاددان و پژوهشگر توسعه، فردین یزدانی؛ صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن و محمّدصالح شکوهی بیدهندی؛ عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران راهکارهای برون رفت از بحران فعلی مسکن را در نشست “راهکارهای برنامه‌ای تأمین مسکن در ایران” بررسی کردند.
در ابتدای نشست فردین یزدانی؛ صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به‌عنوان مدیر علمی نشست، گفت: سؤال بسیار مهمی که وجود دارد این است که چرا وضعیت مسکن در حال حاضر در وضعیت اسفباری قرار دارد؟ چرا با بحران مسکن مواجه شده‌ایم و به چه دلیل در رفع این بحران مسکن موفق نشده‌ایم؟
وی ادامه داد: مسکن به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی به دلیل بار سرمایه‌گذاری که در تولید ناخالص ملی ایجاد می‌کند، بخش بسیار مهمی است؛ اما این موضوع، محدودیت‌هایی برای بخش مسکن ایجاد کرده و چه‌بسا برخی از دولت‌ها از بخش مسکن به صورت اشتباه به عنوان پیشران اقتصادی یاد می‌کنند و بدون توجه به متغیرهای مهم اقتصادی و اجتماعی نقش فعال تر وزیر مسکن و شورای مثل وضعیت درآمد خانوار دست به انجام هدف‌گذاری‌هایی زده‌اند که نتایج مطلوبی را به دنبال نداشت.
یزدانی افزود: پس از سال ۱۳۹۷ به دلیل وجود تحریم‌ها و افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن به منظور حفظ ارزش دارایی‌ها مالی، به جای سرمایه گذاری در حوزه تولید، رشد منفی اقتصاد شدت گرفت و رکود تورمی در مسکن ایجاد شد و این موضوع در نهایت موجب شد تا وضعیت مسکن به شکلی که در حال حاضر هست برسد.
مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن اظهار داشت: قیمت متوسط یک واحد مسکونی در حال حاضر چیزی حدود ۴ میلیارد تومان است، و نتیجه این هست که میانگین زمان خانه‌دارشدن برای اقشار متوسط به پایین جامعه، بالای ۵۰ سال است. این به معنی این است که اصولاً خانواده‌ها توان خرید خانه را ندارند و تقاضا برای خرید مسکن بسیار اندک شده است.
این صاحب‌نظر اقتصاد شهری و مسکن در ادامه تصریح کرد: حال باید این سؤال را پرسید که آیا بخش مسکن می‌تواند مستقل از رشد تولید به رشد خود ادامه دهد؟ پاسخ تجربی به این پرسش این است که مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد و به همین دلیل است که از سال ۱۳۹۷ با افزایش فشارهای اقتصادی در کشور، افزایش رکود در بخش مسکن را شاهد هستیم.
ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، هفتم دنیاست
در ادامه نشست محمّدصالح شکوهی بیدهندی؛ عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، گفت: مسئله زمین و مسکن یکی از مهم‌ترین مباحث در حوزه اقتصاد است و طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، لذا دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنهایی که نیازمندترند بخصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
شکوهی ادامه داد: در رتبه‌بندی جهانی، ایران در دسته کشورهایی قرار دارد که به‌تناسب متوسط درآمد افراد، قیمت مسکن به نسبت بالاست و هر خانواده‌ای قادر به خرید مسکن نیست. هزینه تأمین مسکن در ایران به قدری بالاست که درصد قابل توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، به‌طوری‌که شاخص سهم مسکن از هزینه خانوار در مناطق شهری کشور ۳۷ درصد و در استان تهران حدود ۵۰ درصد و در شهر تهران بیش از ۵۵ درصد است. این موضوع منجر شده که ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را داشته باشد.
وی در خصوص فرسودگی و ناپایداری واحدها و حاشیه‌نشینی تشریح کرد: رویکرد غالب نوسازی شهری در دهه‌های گذشته، حمایت از نوسازی از طریق اعطای تراکم تشویقی بوده است. این رویکرد تبعاتی نظیر افزایش بارگذاری جمعیتی و کاهش سرانه خدمات در بافت‌های فرسوده، نوسازی نشدن واحدهای دارای مشکل ثبت و سند مالکیت، جابه‌جایی جمعیتی و خروج مستأجران از بافت‌ها، تبعات محیط زیستی و افزایش فشار بر روی محیط زیست را به دنبال داشته است.
شکوهی در ادامه به دوگانه‌هایی نظیر مسکن کالای مصرفی یا سرمایه‌ای؛ توسعه افقی یا توسعه عمودی؛ ایجاد شهرهای جدید یا ساخت و ساز در شهرهای موجود؛ مردمی کردن فرآیند ساخت و ساز یا حمایت از پیمانکاران و انبوه سازان؛ برنامه ریزی محلی یا برنامه ریزی ملی؛ خانه وسیع یا مسکن حداقلی؛ هدایت تقاضای مسکن و اشتغال یا تقاضا محوری در ساخت مسکن اشاره کرد که توجه سیاست گذاران مسکن و شهرسازی به این موضوعات را موضوعی مهم ارزیابی کرد.
عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، در انتها در بیان پیشنهادهای خود برای بهبود وضعیت مسکن در کشور به مواردی از جمله، وضع مقررات مالیاتی مؤثر برای جلوگیری از سرمایه‌ای شدن زمین، تهیه و تصویب طرح جامع زمین و مسکن برای کشور، بازتنظیم نظام بودجه‌ریزی کشور مبتنی بر برنامه‌ها و سند ملی آمایش سرزمین، تلاش برای افزایش و رونق کسب‌وکار در روستاها و بررسی جامع احکام مالکیت زمین توسط حوزه‌های علمیه اشاره کرد.
زمین، مسکن و ساخت‌وساز جولانگاه تولید رانت و رانت‌خواری
در ادامه نشست کمال اطهاری؛ اقتصاددان و پژوهشگر توسعه، گفت: بخش مسکن نه‌تنها موتور توسعه اقتصاد ایران نبوده که آن را دچار بیماری هلندی Dutch disease کرده است؛ یعنی ابتدا سرمایه‌ها را از بخش‌های مولد و قابل مبادله گرفت، رشد آنها را متوقف و تولیدشان را غیررقابتی کرد و اکنون با افزایش رانت‌جویانه قیمت زمین و مسکن، خود با پدیده قفل شدگی روبرو شده است.
اطهاری ادامه داد: مواردی از قبیل شتاب بالای افزایش قیمت مسکن ناشی از جهش‌های قیمت زمین و معاملات صوری مسکن، بیکاری و بی‌ثباتی شغلی ناشی از توقف رشد بخش مولد، کاهش پیوسته درآمد واقعی خانوار، رجحان نقدینگی در اثر بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی و اجرای برنامه‌های موسوم به مسکن مهر و… توسط دولت به‌جای طرح‌های جامع مسکن از عواملی هستند که نوعی قفل شدگی یا تله رکود تورمی را در بخش مسکن پدید آورده است.
این پژوهشگر توسعه در ادامه افزود: فعالیت‌های مربوط به زمین و مسکن و ساخت‌وساز در اقتصاد کشور طی سال‌های گذشته به‌خاطر عایدات سرمایه‌ای بالا و پرش‌های قیمتی مکرر، جولانگاه تولید رانت و رانت‌خواری شده است. بازدهی بالا در این بخش، توزیع تابعی درآمد را به زیان کارآفرینان، کارگران و صاحبان سرمایه در بخش‌های مولد تغییر داده است. بنابراین عملکرد بخش مسکن به‌گونه‌ای بوده است که باعث رکود تولیدات صنعتی و کشاورزی و حتی رکود خود بخش مسکن شده است. با این نحوه عمل در حوزه فعالیت‌های زمین و مسکن و ساخت‌وساز نمی‌توان به برون‌رفت اقتصاد از رکود موجود و حتی برون‌رفت خود بخش مسکن از رکود امیدوار بود.
اطهاری در خاتمه به سند ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی که در اسفند ماه سال گذشته به تصویب هیئت وزیران رسید اشاره کرد و برای بهبود بحران مسکن در کشور، اجرایی شدن این سند و توجه به آن را راهکاری مهم و ضروری ارزیابی کرد.
در جمع‌بندی نشست، فردین یزدانی به‌عنوان مدیر علمی گفت: بازار مسکن جزء بازارهایی است که در آن شکست بازار در تأمین مسکن آحاد مردم و به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد قطعی است؛ اما باید به این نکته توجه داشت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز چگونه باید باشد؟ در پاسخ باید گفت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز مردم یک امر پذیرفته شده است؛ اما این که این دخالت چگونه باشد بسیار مهم است. دولت باید از طریق افعال ایجابی فضای کسب‌وکار را برای کسب‌وکارهای مولد باز کند و دست از برخی دخالت‌های بی‌مورد بردارد.
وی ادامه داد: در پاسخ به سؤال اصلی این نشست مبنی بر اینکه دولت الان باید چه کاری انجام دهد؟ گفت: اولاً شورای مسکن و وزیر مسکن باید در شورای اقتصاد نقش فعال‌تری داشته باشند، دوم اینکه دولت باید یک برنامه‌ای داشته باشد تا بتواند تعداد واحدهای مسکونی که در دست ساخت دارد را تا پایان این دولت تکمیل کرده و به مردم تحویل دهد. سوم اینکه باید یک بازنگری در حوزه موضوعات مسکن به ویژه ماده ۵۰ برنامه هفتم صورت گیرد.
