آسیب‌شناسی بازار مسکن
کارشناسان معتقدند وضع بازار مسکن در حالت «رکود تورمی» قرار دارد. به این معنای اقتصادی که رشد اقتصادی وجود ندارد اما به دلایلی قیمت‌ها در حال افزایش است. بر همین اساس هرچند تمام گزارش‌ها از اوضاع نابسامان معاملات مسکن خبر می‌دهد اما گزارش و پایش‌های میدانی نشان می‌دهد که قیمت مسکن روند صعودی را در پیش دارد.
به گزارش عصرسازندگان، بر اساس همین داده‌ها، متوسط قیمت در پایتخت، به حدود هر مترمربع، ۸۶ میلیون تومان، رسیده است. اطلاعات مختلفی در بازار مسکن، البته اوضاع را پیچیده‌تر کرده است. آن‌طور که برخی از آمار تاکید دارد پنج میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد و حدود ۵.۵ تا ۶ میلیون خانه اولی.
نیاز بازار مسکن تهران به ۵/۱ میلیون واحد مسکونی
از طرفی اجاره‌بها در حال افزایش روزبه‌روز است و افزایش قیمت‌ها در این حوزه کار را به‌جایی رسانده که مستاجران در حال اخراج خود به خودی از پایتخت و دیگر شهرهای بزرگ هستند. برآوردها بر این موضوع تاکید دارد که بازار مسکن فقط در تهران به حدود یک و نیم میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. این وضع حوزه مسکن را به‌عنوان یکی از بزرگترین مشکلات دولت مسعود پزشکیان مطرح می‌کند که اگر راه‌حلی برای آن وجود نداشته باشد و اوضاع همین‌طور باری به هر جهت پیش برود، شک نباید داشت که حوزه مسکن، پاشنه آشیل این دولت خواهد بود. مسعود پزشکیان و دولت چهاردهم باید مسکن را به‌عنوان یک اولویت در برنامه‌ها قرار دهد و در گام نخست، برآورد مناسبی از اوضاع این بازار داشته باشد.
۷۰ درصد حقوق کارمندان صرف هزینه‌های مسکن می‌شود
موضوع فوری که دولت چهاردهم با آن دست‌به‌گریبان است و باید برای آن تدبیری اندیشید، وضعیت مستاجران است که سال‌به‌سال وضع بدتری پیدا می‌کند. آن‌طور که برآوردها می‌گوید حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد حقوق کارمندان و کارگران صرف هزینه‌های مسکن می‌شود. این نکته بسیار طبیعی است که قیمت اجاره‌بها و حتی ملک در شهرستان‌ها ضریب قابل قبولی از قیمت ملک و اجاره‌بها در پایتخت است. شاید به همین دلیل باشد که بیشتر کارشناسان معتقدند اگر بتوان بازار مسکن را در پایتخت مهار کرد، به‌طور خودکار بازار در دیگر نقاط کشور نیز سامان‌دهی خواهد شد.
حمیدرضا صارمی؛ معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران نیز تقریبا همین نظر را دارد او که در دومین نشست عصرانه‌های خانه معمار با موضوع «خانه‌های خالی شهر تهران» شرکت کرده بود درباره این موضوع گفت: هرگاه صحبت از مسکن‌سازی در شهر تهران می‌شود، نقد‌های زیادی به ما وارد می‌کنند که تهران مملو از خانه‌های خالی است، در حالیکه ما با کمبود مسکن در شهر تهران مواجهیم؛ بنابراین همه باید در این حوزه به یک اجماع برسیم که اگر تعداد خانه‌های خالی در تهران زیاد است، روند تولید مسکن باید متوقف شود؛ اما اگر چنین موضوعی صحت ندارد، باید این شائبه از اذهان پاک شود.
وی ادامه داد: ما سال گذشته بنا به درخواست وزیر راه و شهرسازی و تاکید شهردار تهران به نواحی اعلام کردیم تا با استفاده از تمامی ابزار‌های موجود، خانه‌های خالی را شناسایی کنند و طبق نتایج این تحقیقات، تعداد خانه‌های خالی شهر تهران به ۱۰ هزار واحد هم نرسید، ولو اینکه مدتی در سال خالی باشند.
۴۲ درصد خانوار‌های شهر تهران زیرخط فقر مسکن
سید مهدی هدایت؛ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز تاکید دارد: ما در شهر تهران از سال ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ شاهد کم شدن بعد خانوار از ۵.۱ به ۳.۳ بودیم درحالی‌که تعداد خانوار افزایش یافته است. از طرفی آمار شهرنشینی در کشورما از ۳۱ درصد در سال ۱۳۳۵ به ۸۵ درصد در ۱۴۰۳ رسیده است که این مساله، نیاز شهر‌ها به مسکن را بیشتر کرده است. بیشتر افزایش جمعیت شهر تهران ناشی از ولادت‌هاست که ۷۹ درصد جمعیت را شامل می‌شود و مهاجرت سهم ۲۱ درصدی در افزایش جمعیت پایتخت دارد. در استان تهران شهر پردیس بیشترین سهم مهاجرپذیری و شهر تهران کمترین سهم از مهاجرت را دارد؛ بنابراین با در نظر گرفتن ولادت‌ها و ازدواج و طلاق، باید گفت که بیشترین نیاز شهر تهران به مسکن مربوط به ساکنان اصلی شهر است نه جمعیت مهاجر.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران درباره فقدان تناسب در عرضه و تقاضا مسکن در پایتخت، تصریح کرد: ۴۲ درصد خانوار‌های شهر تهران زیرخط فقر مسکن هستند و در شاخص توان‌پذیری مسکن اصلا وضع خوبی نداریم که این مساله نیاز شهر به مسکن‌سازی را تشدید می‌کند.
هدایت تاکید کرد: نوسازی بافت‌های فرسوده و پلاک‌های ناپایدار شهر تهران نیز با رویکرد ایجاد محلات الگو در دست اقدام است؛ بنابراین جریان ساخت مسکن در تهران باید تبدیل به یک جریان پایدار شود.
۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند
کیانوش گودرزی؛ رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز معتقد است آمارهایی که داده می‌شود در مواردی قابلیت رجوع ندارند.
وی اضافه کرد: هیچ‌کدام از سازمان‌هایی که در کشور در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند، آمار و اطلاعات دقیق و هیچ جامعه آماری ندارند. یعنی نه تعداد مستاجران مشخص است و نه تعداد قشر آسیب‌پذیری که باید در تامین مسکن مورد توجه قرار بگیرند و هر آنچه در این حوزه مطرح می‌شود، تقریبی است. با این حال وزارت راه و شهرسازی در این دوره یک برنامه جدیدی را از طریق سامانه املاک و اسکان تعریف کرده و از این طریق به دنبال یک جامعه آماری است تا بتواند چشم‌اندازی را برای سال‌های بعدی طراحی و مدیریت کند.
رئیس اتحادیه املاک تهران با اشاره به حضور ۳ میلیون اتباع بیگانه در پایتخت، گفت: ۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران، مستاجر هستند و این مساله خود گویای نیاز شهر تهران به مسکن‌سازی است و در این مسیر، شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و شرکت‌هایی که در حوزه ساختمان فعال هستند، باید به تولید مسکن ادامه دهند و به نظر من شهر تهران، بیش از یک و نیم میلیون واحد مسکونی نیاز دارد؛ بنابراین تحقق این مهم نیازمند برنامه‌ریزی و کار گروهی منظم است. در این فرایند نیز حتما باید سروسامانی به اتباع بیگانه داده شود.
گودرزی تاکید کرد: اینکه وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه اسکان سعی دارد خانه‌های خالی را شناسایی کند، کار خوبی است، اما در اصل ماجرا تاثیری ندارد و صرفا یکسری فشار‌های روانی را برطرف می‌کند.
اطلاعات غلط، راه‌حل‌های غلط
اینکه در این کشور، اطلاعات درستی در هیچ حوزه وجود ندارد موضوعی قابل تاکید از سوی تمام آدم‌هایی است که اهل نظرند. در زمینه اقتصاد، موضوعات اجتماعی و فرهنگی، هر حوزه‌ای که طرح می‌شود، فقدان آمار و تناقض آمار بین دستگاه‌های مختلف به وضوح مشاهده می‌شود.
پروانه اصلانی؛ مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز بر همین موضوع تاکید کرد و درباره سامانه املاک و اسکان، گفت: در سامانه اسکان، مدلی طراحی‌شده که خانه‌های خالی با استفاده از ظرفیت خود مردم شناسایی شوند، اما مساله اصلی اینجاست که این اطلاعات صرفا تا حدی قابل‌اتکا هستند. به همین دلیل اعلام نتایج به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دست‌وپاشکسته و با کندی صورت می‌گیرد و برای اینکه نارضایتی‌های اجتماعی ایجاد نشود، قرار بر این شد که خانوار‌هایی که ۵ واحد خالی دارند به سازمان امور مالیاتی معرفی شوند.
مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: در سال ۸۵ نسبت خانه‌های خالی به موجودی مسکن کشور ۴.۲ درصد، سال ۹۰ این نسبت ۸.۳ درصد و در سال ۹۵ نسبت مذکور ۱۱.۳ درصد و با احتساب حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی بوده است، اما طبق آخرین آمار سامانه املاک و اسکان، موجودی مسکن احصاء شده ۳۳ میلیون است که حتی مرکز آمار هم به این آمار دسترسی ندارد؛ بنابراین اگر فرض بگیریم هیچ واحدی نه اجاره و نه فروش رفته، اکنون نسبت خانه‌های خالی به‌کل واحد‌های موجود حدود ۷.۸ درصد و یک عدد نرمال است؛ بنابراین یعنی بازار مسکن کار می‌کند و وجود خانه‌های خالی برای تعدیل بازار لازم است.
اطلاعاتی که منابع مختلف در موضوع مسکن می‌دهند ظاهرا متناقض است . یکی از وجود ده هزار واحد مسکونی در تهران خبر می‌دهد و دیگری از وجود ۲۰ هزار واحد مسکونی. به همین دلیل به نظر می‌رسد در گام نخست بزرگترین چالش دولت چهاردهم، رسیدن به اعداد و ارقام قابل اتکا است. اعدادی که بتوان با آنها برنامه‌ای درست با قابلیت اجرایی بالا طراحی و اجرا کرد.
چالش جدی دولت پزشکیان با این اوضاع آماری به دست آوردن برآورد صحیح از وضعیت موجود است. آسیبی که اگر به‌درستی شناخته شود می‌توان درباره امکانات موردنیاز، بودجه قابل تامین و … برنامه ریخت و کار را آغاز کرد.
