ساماندهی بازار اجاره؛ شاید وقتی دیگر
بازار اجاره بنا به نظر کارشناسان حوزه مسکن، بازاری است که این روزها بیش از خرید و فروش مسکن، جذابیت پیدا کرده و حتی افرادی دیده میشوند که به صورت تخصصی در بازار اجاره حضور دارند و صفت «اجارهبگیر» را هم با خود همراه کردهاند. با این وضع، آیا این بازار اجاره قرار است ساماندهی شود؟
آغاز ساماندهی
به گزارش عصر سازندگان، فکر ساماندهی بازار اجاره از چند سال پیش به وجود آمد. درست در زمانی که یک بیماری شیوع پیدا کرد و ترس از جان، این موضوع را هم در ردیف مسائل خطرناک قرار داد؛ موضوعی که گویا پیش از آن به فراموشی سپرده شده بود.
شیوع اپیدمی کرونا این خوبی را داشت که به دلیل ترس از همهگیری «جابجایی مستاجران» را در دید مسئولان قرار داد و آنها با خود فکر کردند که اگر قرار باشد مستاجران در میانه و بحبوحه شیوع یک اپیدمی از اینسو به آنسوی شهر قشون بکشند و تعدادی کارگر و راننده (و در مجموع تیم اسبابکشی) را با خود همراه کنند، معلوم نیست با این جمعیت مستاجر که در جایی مثل پایتخت، حجم آن را مطابق آمارها بیش از ۵۱ درصد از خانوارهای ساکن پایتخت تخمین میزنند، چه میزان از آلودگی را سبب خواهند شد.
همین برآورد باعث شد ستاد مدیریت بیماری کرونا، این تصمیم را بگیرد که هیچ صاحبخانهای حق ندارد مستاجر را از محل اقامات خود مجبور به انتقال کند. در همان زمان این محدودیت هم ایجاد شد که صاحبخانهها فقط میتوانند ۲۵ درصد اجارهبها را نسبت به سال قبل افزایش دهند.
پایان امپراطوری موجرها
حالا خبر آمده که مجلس و دولت یک گام پیشتر رفتهاند و میخواهند پس از اجرای تشریفات قانونی، با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، این امکان را فراهم کنند که مستاجران بتوانند تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد، از صاحبخانه شکایت کنند.
قانونی که ۱۸ اردیبهشت (پس از اینکه به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده بود) به شورای نگهبان رفت و این شورا هم آن را تایید کرده است و اکنون در مرحله اجرا (که هر قانون صرف نظر از تاریخ ابلاغ آن توسط رئیسجمهوری، ۱۵ روز پس از انتشار در روزنامه رسمی لازمالاجرا میشود) امکان شکایت از موجر توسط مستاجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد در صورت عدم رعایت سقف مجاز افزایش اجارهبها را فراهم میکند.
آن طور که برخی از فعالان بازار مسکن و کارشناسان میگویند مسئولان درصدند، با اجرای این قانون، به ریاست صاحبخانهها در بازار اجاره پایان دهند.
در تحلیل این وضع برخی کارشناسان معتقدند قانون مذکور جذابیت بازار اجاره را کاهش میدهد و برخی هم این اعتقاد را دارند که این قانون جایگاه مستاجران را تقویت خواهد کرد.
سابقه اجرا
یکی دو سال پیش بود که افزایش اجارهبها در بازار بسیار سرو صدا ایجاد کرد. همان زمان یا کمی قبلتر نیز، به ویژه در دوره شیوع کرونا، دولت تصمیم گرفت اقداماتی اتخاذ کند که بازار اجاره را محدودتر کند.
همان زمان دولت این محدودیت را ایجاد کرد که صاحبخانهها نمیتوانند بیش از ۲۵ درصد، اجاره بهای سال قبل را افزایش دهند اما در بسیاری از موارد این موضوع رعایت نمیشد.
خرداد پارسال، علیرضا سرحدی؛ کارشناس حوزه مسکن در گزارشی گفته بود دستورهایی که دولت در این سالها برای مدیریت بازار مسکن داده عملا شبیه یک شوخی بوده است.
وی تاکید داشت: برای مثال با در نظر گرفتن سقف افزایش نرخ ۲۵ درصدی، دیدیم که چه اتفاقاتی رخ داد و موجران به راحتی آب خوردن، مستاجر را وادار به ترک خانه میکنند و نرخ اجارهبها را هرچقدر که بخواهند در نظر میگیرند. نه فقط این مسائل؛ بلکه دولت باید اقدامات زیادی کند تا اوضاع نابسامان مسکن و اجارهبها مرتفع شود.
اینها معلول یک سری سیاستگذاریهای دیگر است که برای آنها بهطور مشخص نمیتوان کاری کرد. سیستم اقتصادی، اجتماعی و سیاسی دچار بحرانهایی است که تمام اینها برافزایش نرخ تورم و بعدازآن افزایش نرخ رشد اجارهبها و همچنین اقلام دیگر تاثیر میگذارد.
حالا نیز که در حال عبور از نیمه مرداد هستیم، بازار اجاره ملتهب است. رسانهها گزارش میدهند برخی مالکان، اجارهبها را بین ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش دادهاند. اما همچنان از نظر قانونی، سقف مجاز برای افزایش اجارهبها، ۲۵ درصد است و شواهد نشان میدهد کسی گوشش به وجود چنین قانونی بدهکار نیست.
برخی کارشناسان معتقدند قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که ۲۹ اردیبهشت در روزنامه رسمی منتشر شده و از ۱۳ خرداد لازم الاجرا است، میتواند در ساماندهی بازار اجاره موثر واقع شود.
بر اساس این قانون، در صورت رعایت نکردن سقف افزایش اجارهبهای سالانه توسط موجر و در صورت شکایت مستأجر تا پس از ۵ سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر جریمه میشود و باید نسبت به پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده بهعنوان جریمه به مستاجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن اقدام کند. علاوه بر این «موجر به پرداخت جریمهای معادل ۳ برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجارهبها و اجارهبهای عرفی بدل مبلغ قرضالحسنه) محکوم میشود».
مطابق آمارهای منتشر شده، «خرداد امسال تورم اجارهبها در پایتخت ۴۳.۲ درصد بود که حدود دو برابر سقف تعیینشده بود و رکورد ۱۲ ساله تورم اجارهبها در تهران را شکست».
این قانون هرچند نظر برخی از کارشناسان را به خود جلب کرده و اجرای سفت و سخت آن حالا به عنوان راهی برای کشیدن افسار بازار اجاره عنوان شده است اما برخی از کارشناسان اثر اجرای ان را مخرب میدانند.
داود بیگینژاد؛ نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، درباره وضعیت بازار اجارهبها و رعایت نرخ مصوب ۲۵ درصدی سقف اجارهبها در گزارشی دیگر گفته است: این تصمیم توافقات در بازار مسکن را به هم میزند و اجرای آن در نهایت بار پروندههای قوه قضاییه را افزایش میدهد.
طبق آمارهای موجود، بیش از ۳۷ درصد از خانوادههای شهرنشین کشور، اجارهنشین هستند و هزینه اجارهبها بیشترین سهم را در سبد هزینههای آنها دارد. این آمار در کلانشهرهای کشور از عدد ۳۷ درصد فراتر است و مطابق پایش انجام شده در تهران ۵۱ درصد خانوادهها مستاجر هستند.
همین میزان تراکم جمعیت این پیام را به مدیران میدهد که باید فکری درست درباره ساماندهی بازار اجاره داشته باشند تا بخش بزرگی از جامعه دچار مشکلات نشوند و گیر پیچوخم دستگاه قضایی نیفتند.
