تغییر ریل؛ آخرین فرصت نجات مسکن
بحران مسکن، نه از کارگاههای ساختمانی آغاز شده و نه در کارخانههای سیمان؛ ریشه آن را باید در اتاقهای سیاستگذاری جستوجو کرد. سالهاست که هر دولت با نسخهای تازه به میدان مسکن آمده است؛ یکی وعده ساخت میلیونها واحد میدهد، دیگری بانکها را مکلف به پرداخت تسهیلات میکند، آن یکی قانون جدید مینویسد و بعدی مالیات تازه وضع میکند. اما حاصل این همه سیاستگذاری چه بوده است؟ رکود عمیقتر، سرمایهگذاری کمتر، خروج سرمایه از کشور، کاهش تولید، کوچکتر شدن بازار و دورتر شدن رؤیای خانهدار شدن مردم. وقتی همه نسخهها شکست خوردهاند، شاید وقت آن رسیده باشد که به جای تعویض بازیگران، قواعد بازی تغییر کند.
بیماری امروز مسکن، بسیار عمیقتر از آن است که با وعدههای تکراری درمان شود. سیاستگذار هنوز میخواهد مسئله امروز را با ابزارهای دیروز حل کند؛ با قانون، تولید را تهدید میکند؛ با مالیات، سرمایه را فراری میدهد؛ با بروکراسی، توسعه را پشت درهای بسته نگه میدارد و در نهایت از بخش خصوصی میپرسد چرا نمیسازی؟ نمیتوان با قوانین ضدتولید، انتظار جهش تولید داشت؛ همانگونه که نمیتوان توسعهگران را در مظان اتهام سوداگری قرار داد و همزمان از آنها انتظار داشت بار بحران مسکن را به دوش بکشند. این چرخه معیوب باید متوقف شود.
مسکن، بیش از آنکه به وعدههای بزرگ نیاز داشته باشد، محتاج تغییر ریل حکمرانی است؛ تغییری از پیمانکاری دولتی به توسعهگری حرفهای، از تصمیمات مقطعی به نقشه راه بلندمدت، از آمارسازی به سیاستگذاری مبتنی بر واقعیت و از تقابل با بخش خصوصی به مشارکت واقعی با آن. تا زمانی که این ریل تغییر نکند، هر طرح تازه، تنها نام جدیدی بر شکستهای قدیمی خواهد بود و هزینه آن را نه سیاستگذاران، بلکه میلیونها خانوار ایرانی و اقتصاد کشور خواهند پرداخت.
مهندس مرتضوی در این گفتوگو، بیپرده از همین نقطه سخن میگوید؛ از قوانینی که به جای حمایت، تولید را تنبیه کردهاند؛ از تسهیلاتی که دیگر توان خانهدار کردن مردم را ندارند؛ از سرمایههایی که از صنعت ساختمان ایران کوچ کردهاند و از ضرورتی که بیش از هر زمان دیگری باید شنیده شود: اگر ریل حکمرانی تغییر نکند، بحران مسکن نهتنها حل نخواهد شد، بلکه هر روز عمیقتر خواهد شد.
مصاحبه سولماز ایمانی با مهندس سید محمد مرتضوی، عضو کانون انبوهسازان مسکن و ساختمان ایران / رئیس هیئت مدیره انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان گلستان
-این گفتوگو سال گذشته، همزمان با بررسی استیضاح خانم وزیر ضبط شده، اما تحولات و تنشهای منطقهای، انتشار آن را به تعویق انداخت. اکنون، با فروکشکردن آن فضا و به حاشیه رفتن موضوع استیضاح، مشروح گفتوگو با مهندس سید محمد مرتضوی، عضو وقت هیئتمدیره کانون انبوهسازان مسکن و ساختمان کشور، منتشر میشود.-
آقای مهندس مرتضوی، بازار مسکن را در شرایط فعلی چگونه ارزیابی میکنید؟
برای ارزیابی وضعیت امروز بازار مسکن، باید نگاهی به گذشته داشته باشیم. در سالهای پایانی دهه ۸۰ و حتی سالهای ابتدایی دهه ۹۰، شرایط نسبتاً مناسبی هم در حوزه تولید مسکن و هم در بازار معاملات وجود داشت. در آن مقطع، سالانه بین ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته میشد و با آغاز دهه ۹۰ نیز تقریباً همین روند ادامه پیدا کرد.
در آن سالها، بخش خصوصی حضور پررنگی در بازار داشت و هم از نظر کیفیت ساخت و هم از نظر دسترسی به منابع مالی و تسهیلات، شرایط مطلوبتری نسبت به امروز وجود داشت. بهطور متوسط، ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینههای ساخت از طریق تسهیلات بانکی تأمین میشد و این تسهیلات با نرخ سود مناسب در اختیار سازندگان، متقاضیان و خریداران نهایی مسکن قرار میگرفت.
منظورتان از این تسهیلات، تسهیلات تکلیفی دولت است؟
بخشی از این تسهیلات، در قالب تسهیلات تکلیفی و با حمایت دولت پرداخت میشد و بخشی دیگر نیز از محل منابع داخلی بانکها تأمین میشد. اما آنچه اهمیت داشت، این بود که حتی در تسهیلات تکلیفی نیز نرخ سود بهگونهای تعیین میشد که متقاضیان واقعی توان استفاده از آن را داشته باشند.
از سوی دیگر، بانکها حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه ساخت را در اختیار سازندگان و انبوهسازان قرار میدادند و آورده متقاضیان نیز حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد بود. همین ترکیب باعث میشد هزینه تمامشده ساخت در سطح قابل قبولی قرار گیرد و پروژهها از توجیه اقتصادی برخوردار باشند.
نکته مهم دیگر، تناسب اقساط با درآمد خانوارها بود. برای مثال، اگر متوسط درآمد ماهانه یک خانوار حدود یک میلیون تومان بود، مبلغ اقساط تسهیلات بانکی معمولاً بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان تعیین میشد؛ یعنی همان استانداردی که امروز نیز در بسیاری از کشورهای دنیا ملاک قرار میگیرد و بر اساس آن، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد درآمد خانوار به هزینه تأمین مسکن اختصاص مییابد.
یعنی معتقدید نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار، در آن دوره با استانداردهای جهانی همخوانی بیشتری داشت؟
بله، دقیقاً همینطور است. استاندارد پذیرفتهشده در بسیاری از کشورهای دنیا این است که حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد درآمد خانوار صرف تأمین مسکن شود. در آن دوره نیز شرایط به همین استاندارد نزدیک بود.
به همین دلیل، خانوارها پس از پرداخت اقساط مسکن، همچنان امکان تأمین سایر هزینههای ضروری زندگی از جمله آموزش، بهداشت و معیشت را داشتند و مجبور نبودند بخش عمده درآمد خود را صرف بازپرداخت وام مسکن کنند. همین موضوع باعث شده بود بازار مسکن از رونق مناسبی برخوردار باشد و حجم معاملات نیز در سطح بالایی قرار گیرد.
اما بهتدریج، توان دولت و شبکه بانکی برای حمایت از بخش مسکن کاهش پیدا کرد. سهم بانکها در تأمین هزینههای ساخت و قیمت تمامشده مسکن به مرور کمتر شد؛ بهگونهای که امروز میزان تولید مسکن به حدود یکسوم تولید ۱۵ سال گذشته رسیده است.
همزمان، بازار معاملات نیز بهشدت کوچک شده و حجم معاملات امروز تنها حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد حجم معاملاتی است که در سالهای رونق تجربه میکردیم. طبیعی است که با کوچک شدن بازار مسکن، نقش این بخش در اقتصاد کشور نیز به همان نسبت کمرنگتر شده است.
به نظر شما مهمترین علت کاهش توان نظام بانکی در حمایت از تولید و خرید مسکن چه بوده است؟
امروز با بازاری روبهرو هستیم که تقاضا در آن وجود دارد، اما عرضه متناسب با نیاز بازار نیست. سازندگان امروز تنها حدود ۳۰ درصد آنچه را که ۱۵ سال پیش تولید میکردند، میسازند. آخرین آمارهایی که بخش خصوصی به آن دسترسی دارد، نشان میدهد سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی توسط بخش خصوصی ساخته میشود؛ آن هم در شرایطی که حجم ساختوساز هر روز در حال کاهش است و سهم بخش خصوصی از بازار نیز بهتدریج تنزل پیدا میکند.
از سوی دیگر، پروژههای مسکن حمایتی که قرار بود بخش مهمی از نیاز بازار را تأمین کنند، متأسفانه به اهداف خود نرسیدهاند. راستیآزمایی اخیر وزارت راه و شهرسازی درباره عملکرد دولت سیزدهم نیز نشان داد که آمارهای اعلامشده درباره تولید مسکن حمایتی، با واقعیتهای موجود همخوانی نداشته است.
امروز، پس از گذشت چهار سال، میبینیم که تنها یک درصد از چهار میلیون واحدی که وعده ساخت آن داده شده بود، محقق شده است. این موضوع نشان میدهد الگوی طراحیشده برای ساخت مسکن حمایتی، از ابتدا با اشکالات جدی مواجه بوده است.
در این الگو، سهم بانکها در تأمین مالی کافی نبود، آورده متقاضیان نیز بهدرستی برآورد نشده بود و مهمتر از همه، اثر تورم در محاسبات نادیده گرفته شد. در ابتدا تصور میشد هر مترمربع واحد مسکونی با قیمت ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ساخته و تحویل داده شود، اما این رقم به مرور به ۴، ۶، ۱۰ و حتی ۱۲ میلیون تومان افزایش یافت.
باید توجه داشت افرادی که در این طرحها ثبتنام کردهاند، از اقشار کمبرخوردار جامعه هستند و توان مالی محدودی دارند. نمیتوان از متقاضیای که با فرض آورده ۱۵۰ میلیون تومانی وارد پروژه شده، انتظار داشت در ادامه آورده خود را به یک میلیارد تومان افزایش دهد. ما درباره خانوارهایی صحبت میکنیم که حتی در تأمین هزینههای روزمره زندگی نیز با مشکل مواجه هستند؛ بنابراین طبیعی است که نتوانند هر سال خود را با نرخ تورم تطبیق دهند.
به اعتقاد من، اساس این مدل تأمین مالی و ساخت، با ایرادات جدی مواجه بود و نتیجه آن نیز مشخص است؛ در نهایت تنها حدود یک درصد از اهداف تعیینشده محقق شد و در مقابل، منابع قابل توجهی از کشور نیز هدر رفت.
امروز بسیاری از پروژههایی که آغاز شدهاند، تنها پیشرفت فیزیکی محدودی دارند. نه امکان تأمین مالی مناسب از سوی بانکها وجود دارد و نه متقاضیان توان ادامه مشارکت را دارند. بسیاری از ثبتنامکنندگان ترجیح میدهند آورده اولیه خود را پس بگیرند و از پروژه خارج شوند و بسیاری دیگر نیز اساساً از ادامه مشارکت منصرف شدهاند.
پیامد این وضعیت، کاهش اعتماد عمومی به طرحهای حمایتی دولت در حوزه مسکن است. بخش قابل توجهی از مردم دیگر اطمینانی ندارند که این پروژهها به سرانجام برسند یا واحدهای وعده دادهشده در موعد مقرر تحویل شوند.
به همین دلیل، معتقدم اگر قرار است مشکلات بازار مسکن برطرف شود، باید با کنار گذاشتن روشهای گذشته، الگوی جدیدی برای تولید و تأمین مالی مسکن طراحی کنیم؛ الگویی که متناسب با توان اقتصادی مردم باشد و بتواند اعتماد از دسترفته را دوباره احیا کند.
این الگوی جدید باید چه ویژگیهایی داشته باشد؟
یکی از نکات مثبتی که در عملکرد خانم وزیر دیدهام، توجه به موضوع مسکن استیجاری است؛ موضوعی که سالها از سوی انبوهسازان و توسعهگران بهعنوان یک مطالبه جدی مطرح میشد و در واقع مطالبه بخش قابل توجهی از مردم نیز بود. توجه به ساخت واحدهایی که بهصورت استیجاری در اختیار خانوارها قرار بگیرد، میتواند یکی از مسیرهای اصلاح سیاستهای مسکن باشد.
به موضوع مسکن استیجاری اشاره کردید. این مدل چگونه میتواند به حل بحران مسکن کمک کند؟
مسکن استیجاری یکی از الگوهایی است که سالهاست در کشورهای توسعهیافته و حتی کشورهایی که توانستهاند بخش قابل توجهی از مشکلات حوزه مسکن خود را مدیریت کنند، مورد استفاده قرار میگیرد. این مدل، بهویژه برای خانوارهایی که در دهکهای پایین درآمدی قرار دارند، میتواند راهکاری مؤثر برای ورود تدریجی به بازار مالکیت مسکن باشد.
در این الگو، خانوارهای مشمول برای یک دوره میانمدت، مثلاً پنج تا ۱۰ سال، در واحدهای استیجاری سکونت میکنند و در این مدت، اجارهبهایی متناسب با توان اقتصادی خود پرداخت میکنند. دولت نیز میتواند با پرداخت یارانه اجاره، بخشی از هزینه سکونت این خانوارها را پوشش دهد.
مهمترین مزیت این مدل آن است که خانواده در طول این دوره فرصت پیدا میکند تا پسانداز کند. در واقع، آورده اولیهای که امروز برای ورود به طرحهای حمایتی و خرید مسکن به ۸۰۰ میلیون، ۹۰۰ میلیون یا حتی یک میلیارد تومان رسیده است، میتواند طی همین دوره پنج تا ۱۰ ساله و از محل پسانداز تدریجی خانوار تأمین شود.
به این ترتیب، پس از پایان دوره سکونت استیجاری، خانواده از توان مالی لازم برای ورود به طرحهای حمایتی و تملک مسکن برخوردار خواهد شد. با خروج این خانوار از واحد استیجاری، خانواده دیگری که در دهکهای هدف قرار دارد جایگزین آن میشود و این چرخه بهصورت مستمر ادامه پیدا میکند. در نتیجه، صنعت اجارهداری حرفهای نیز بهتدریج شکل میگیرد و نقش خود را در نظام تأمین مسکن ایفا میکند.
اگرچه دولت تصمیم گرفته این برنامه را با ظرفیت محدودی آغاز کند، اما به اعتقاد من این اقدام، یکی از تصمیمات مثبت و قابل دفاع در حوزه سیاستگذاری مسکن است.
از سوی دیگر، انبوهسازان و توسعهگران شهری نیز میتوانند نقش مؤثری در اجرای این طرح ایفا کنند. به این صورت که دولت زمین را تأمین کند و عملیات ساخت توسط بخش خصوصی انجام شود. بخشی از واحدهای احداثشده نیز با هدف تأمین مسکن استیجاری در اختیار دولت قرار گیرد تا به خانوارهای واجد شرایط واگذار شود.
به باور من، این مدل میتواند یکی از راهکارهای مؤثر برای خانهدار کردن تدریجی دهکهای پایین درآمدی باشد؛ بهگونهای که خانوارها پس از یک دوره پنج تا ۱۰ ساله سکونت در مسکن استیجاری، با اتکا به پسانداز خود و بهرهگیری از طرحهای حمایتی، امکان ورود به بازار مالکیت مسکن را پیدا کنند.
ما پیش از این شاهد بی اعتمادی دولت به بخش خصوصی بودیم حالا در اینجا منظورم انبوه سازانه فکر میکنید دولت چهاردهم از این منظر با دولتهای قبلی تفاوتی دارد؟
به اعتقاد من، اساساً طرح موضوع «بیاعتمادی دولت به بخش خصوصی» مفهوم درستی ندارد. بخش خصوصی، فعالان اقتصادی و انبوهسازان، بخشی از همین جامعه هستند و هیچ دولتی نمیتواند نسبت به بخشی از جامعه خود بیاعتماد باشد یا مشارکت آن را نادیده بگیرد.
اگر دولتی چنین نگاهی داشته باشد، به نظر من رسالت و جایگاه واقعی خود را بهدرستی درک نکرده است. این مردم هستند که باید بر اساس عملکرد دولت تصمیم بگیرند که آیا به آن اعتماد کنند یا خیر؛ نه اینکه دولت خود را در جایگاه مردم قرار دهد و درباره قابل اعتماد بودن یا نبودن بخش خصوصی قضاوت کند.
دولت اساساً این حق را ندارد که نسبت به مردم یا بخش خصوصی با نگاه بیاعتمادی برخورد کند. متأسفانه در برخی دورهها شاهد بودیم که صورت مسئله تغییر کرده است؛ یعنی به جای آنکه دولت تلاش کند اعتماد مردم و فعالان اقتصادی را جلب کند، خود را در جایگاه داور قرار داده و درباره میزان اعتماد به بخش خصوصی اظهار نظر کرده است. اگر دولتی چنین رویکردی داشته باشد، به اعتقاد من در شناخت وظایف و جایگاه خود دچار خطاست.
این موضوع بیش از آنکه اقتصادی باشد، یک مسئله فرهنگی و حکمرانی است. باید از چنین دولتهایی پرسید بر چه اساسی این حق را برای خود قائل هستند که درباره فعالان بخش خصوصی قضاوت کنند؛ فعالانی که بر اساس قوانین، آییننامهها و مقرراتی فعالیت میکنند که خود دولت تدوین و ابلاغ کرده است.
انبوهساز، توسعهگر یا هر فعال اقتصادی دیگری، خارج از چارچوب قوانین و ضوابطی که دولت تعیین کرده، امکان فعالیت ندارد. همه ما ناچاریم در همان چارچوبی حرکت کنیم که دولت ترسیم کرده است.
بنابراین، اگر در صنعت ساختمان ناکامی یا عدم تحقق اهداف وجود دارد، چرا باید این ناکامیها به نام انبوهسازان و فعالان بخش خصوصی نوشته شود؟ اگر اشکالی در عملکرد این صنعت وجود دارد، باید ریشه آن را در سیاستگذاری، قانونگذاری و آییننامههایی جستوجو کرد که مسیر فعالیت را تعیین میکنند.
اگر قوانین و مقررات بهگونهای تنظیم شوند که به جای حمایت از صنعت ساختمان، آن را با محدودیت، تهدید و بروکراسی مواجه کنند، طبیعی است که خروجی مطلوبی نیز حاصل نخواهد شد. بنابراین، پیش از آنکه عملکرد بخش خصوصی زیر سؤال برود، باید کیفیت سیاستگذاری، قانونگذاری و نظام حکمرانی این حوزه مورد ارزیابی قرار گیرد.
شما معتقدید بخشی از مشکلات صنعت ساختمان، ناشی از نوع سیاستگذاری و قانونگذاری است. این موضوع را با چه مصادیقی میتوان توضیح داد؟
دقیقاً همینطور است. در شرایطی که تولید مسکن هر روز کاهش پیدا میکند، بازار معاملات مسکن کوچکتر میشود و سهم صنعت ساختمان از اقتصاد کشور بهطور مستمر کاهش مییابد، انتظار این است که سیاستگذار با ابزارهای تشویقی از تولید حمایت کند؛ اما آنچه در عمل شاهد آن هستیم، تصویب قوانینی است که بیش از آنکه مشوق باشند، جنبه بازدارنده و تهدیدآمیز دارند.
از سال ۱۳۹۵ تاکنون، صنعت ساختمان با انواع قوانین مالیاتی جدید مواجه شده است. سؤال اینجاست که وقتی یک صنعت با بحران تولید روبهرو است، چرا باید با ابزارهای مالیاتی، فشار بیشتری به آن وارد کرد؟ در چنین شرایطی، سیاستگذار باید انگیزه سرمایهگذاری و تولید را افزایش دهد، نه اینکه موانع جدیدی پیش پای تولیدکننده قرار دهد.
برای مثال، امروز تولیدکنندگان مسکن مکلف هستند هر سال اظهارنامه مالیاتی ارائه کنند، در حالی که اساساً پروژه ساختمانی یک پروژه یکساله نیست. ما برای دریافت پروانه ساختمانی، اخذ مجوزهای شهرداری، سازمان نظام مهندسی، تأمین انشعابات آب، برق، گاز و سایر زیرساختها، گاهی هشت ماه تا یک سال زمان صرف میکنیم. سپس اجرای پروژه نیز چندین سال به طول میانجامد.
در چنین شرایطی چگونه میتوان انتظار داشت سازنده در پایان سال نخست، سود یا زیان واقعی پروژه را مشخص کند؟ با این حال، سازمان امور مالیاتی هر سال مطالبه میکند که ۱۵ تا ۲۵ درصد سود سازنده پرداخت شود؛ در حالی که هنوز مشخص نیست پروژه در نهایت سودآور خواهد بود یا زیانده.
نتیجه چنین قوانینی، افزایش اختلاف میان سازندگان و ممیزان مالیاتی است؛ اختلافاتی که به دلیل نبود شفافیت در فرآیند محاسبه، میتواند زمینهساز بروز فساد اداری نیز باشد.
نمونه دیگر، قانون مالیات بر خانههای خالی است. بر اساس این قانون، سازنده باید حداکثر ظرف شش ماه پس از تکمیل پروژه، واحدها را به فروش برساند یا اجاره دهد؛ در غیر این صورت مشمول جریمه خواهد شد.
من از نمایندگان محترمی که چنین قانونی را تصویب کردهاند یک سؤال دارم؛ آیا در شرایط رکودی بازار مسکن، واقعاً امکان فروش هزار یا هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی ظرف شش ماه وجود دارد؟ آیا چنین انتظاری با واقعیتهای بازار همخوانی دارد؟
وقتی چنین الزامی در قانون پیشبینی میشود، در عمل به یک ابزار تهدید علیه تولیدکننده تبدیل میشود. سازنده ناچار است از همان ابتدای پروژه، این ریسک را در محاسبات اقتصادی خود لحاظ کند؛ چراکه اگر پس از شش ماه موفق به فروش واحدها نشود، باید جریمه بپردازد.
بدتر از آن، این است که قانونگذار در چنین شرایطی، سازنده را به چشم یک سوداگر میبیند؛ گویی اگر واحدی فروش نرفت، حتماً با هدف احتکار ساخته شده است. در حالی که انبوهساز، اجارهدار حرفهای نیست و مأموریت او نیز نگهداری بلندمدت واحدهای مسکونی نیست.
اتفاقاً در همین زمینه، یکی از اقدامات مثبت وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم، تعریف چارچوب مشخص برای مسکن استیجاری و تعیین جایگاه حرفهای اجارهداری است. اگر قرار است واحدهایی برای بازار اجاره ساخته شود، باید در قالب یک سیاست مشخص، با تیراژ و سازوکار معین انجام شود، نه اینکه همه سازندگان به اجبار در چنین مسیری قرار گیرند.
البته برخی نمایندگان مجلس در پاسخ میگویند هدف این قوانین، مقابله با سوداگری است؛ اما باید توجه داشت که مبارزه با سوداگری، نیازمند سیاستهای دقیق و همهجانبه است. نمیتوان برای مقابله با سوداگر، کل صنعت ساختمان را با ابزارهای تهدیدآمیز تحت فشار قرار داد.
اگر امروز انبوهسازی مجبور شود همه واحدهای خود را برای اجاره نگه دارد، منابع مالی لازم برای آغاز پروژههای بعدی را از دست خواهد داد و در نتیجه، تولید مسکن بیش از گذشته کاهش پیدا میکند.
نمونه دیگر، قانون مالیات بر عایدی سرمایه است. در کشوری که چندین سال متوالی تورمهای ۴۰ تا ۵۰ درصدی را تجربه کرده، بخش قابل توجهی از افزایش قیمت املاک، ناشی از تورم عمومی اقتصاد است، نه الزاماً افزایش ارزش واقعی دارایی.
وظیفه دولت، کنترل تورم است. دولتی که هنوز نتوانسته نرخ تورم را به سطوح تکرقمی برساند، نباید آثار تورم را مبنای اخذ مالیات قرار دهد. زمانی میتوان از مالیات بر عایدی سرمایه دفاع کرد که تورم مهار شده و اقتصاد به ثبات رسیده باشد؛ مشابه آنچه در بسیاری از کشورهای توسعهیافته مشاهده میشود.
امروز اما ما سالهاست با تورمهای سنگین زندگی میکنیم و در چنین شرایطی، مالیات گرفتن از افزایش اسمی ارزش داراییها، به اعتقاد من، سیاست درستی نیست.
نمونه دیگر نیز مالیات مضاعفی است که بر شرکتهای حقوقی تحمیل میشود. اشخاص حقیقی مالیات پرداخت میکنند، سپس همان افراد در قالب شرکتهای حقوقی فعالیت میکنند و مجدداً مشمول مالیات میشوند. مجموعه این سیاستها، در عمل به جای حمایت از تولید، هزینه تولید را افزایش میدهد.
به همین دلیل است که معتقدم مسئله اصلی، اعتماد یا بیاعتمادی دولت به بخش خصوصی نیست. دولت باید هر سال میزان اعتماد عمومی را نسبت به خود ارزیابی کند و اگر این اعتماد کاهش یافته است، دلایل آن را شناسایی و برای رفع آن اقدام کند.
از سوی دیگر، اگر قوانین با مشارکت بخش خصوصی تدوین شوند، بسیاری از این مشکلات اساساً به وجود نخواهد آمد. خوشبختانه در قانون، شورای گفتوگوی دولت و بخش خصوصی پیشبینی شده است؛ شورایی که نمایندگان دولت، مجلس، قوه قضائیه و بخش خصوصی در آن حضور دارند.
به اعتقاد من، همه لوایح و طرحهای مرتبط با تولید باید پیش از ورود به مجلس، در همین شورا بررسی شوند تا مشخص شود هر قانون تا چه اندازه به تولید کمک میکند، چه میزان از مشکلات مردم را حل خواهد کرد و آیا آثار جانبی آن موجب کاهش تولید یا کوچک شدن اقتصاد آن صنعت خواهد شد یا خیر.
اگر هدف، مقابله با سوداگری است، نباید نتیجه آن کاهش تولید، فرار سرمایهگذار و کوچکتر شدن صنعت ساختمان باشد. به نظر من، اینها از مهمترین موضوعاتی است که دولت چهاردهم باید برای دستیابی به موفقیت، با دقت مورد توجه قرار دهد.
از صحبتهای شما اینطور برداشت میشه که دولت چهاردهم هم تفاوت بنیادینی با دولتهای گذشته نداره، درسته ؟
نه، من چنین قضاوتی ندارم. به اعتقاد من هنوز برای ارزیابی عملکرد دولت چهاردهم، بهویژه در حوزه مسکن، زود است. این دولت هنوز فرصت کافی برای اجرای سیاستهای خود نداشته و برای نتیجهگیری باید زمان بیشتری در اختیارش قرار گیرد.
البته تا اینجا چند نشانه مثبت دیدهام. یکی از مهمترین آنها، توجه وزیر راه و شهرسازی به مسکن استیجاری است؛ موضوعی که سالها از مطالبات انبوهسازان و توسعهگران شهری بود.
نکته مثبت دیگر، پذیرش و اعلام صریح ناکارآمدی طرح نهضت ملی مسکن بود. بیان این واقعیت، شجاعت میخواست؛ زیرا پذیرفتن اینکه یک طرح ملی به اهداف خود نرسیده، هزینه سیاسی دارد. همین صراحت نیز باعث شد وزیر راه و شهرسازی در معرض استیضاح قرار گیرد.
به نظر میرسد بخشی از این تقابل ناشی از آن بود که مجلس، بهعنوان تصویبکننده قانون جهش تولید مسکن، از مصوبه خود دفاع میکرد؛ در حالی که نگاه وزیر این بود که این قانون نتوانسته به اهداف تعیینشده برسد. به اعتقاد من نیز این قانون ابهامات و ایرادهای فراوانی داشت و نهتنها به افزایش تولید مسکن منجر نشد، بلکه بخش قابل توجهی از منابع کشور را نیز درگیر پروژههایی کرد که خروجی مطلوبی نداشتند.
امروز بانکها منابع خود را صرف پروژههایی میکنند که به بهرهبرداری نمیرسند. زمینهای دولتی به طرحهایی اختصاص یافته که پیشرفت مؤثری ندارند و در نهایت نیز به جای افزایش رضایت مردم، نارضایتی اجتماعی ایجاد شده است.
مردمی که سالها برای خانهدار شدن پسانداز کرده بودند، سرمایه خود را ــ چه پول نقد، چه طلا، چه ارز و یا سایر داراییهایشان ــ با امید به خانهدار شدن وارد این طرحها کردند، اما بسیاری از این پروژهها هنوز به نتیجه نرسیدهاند. طبیعی است که چنین وضعیتی، اعتماد عمومی را تضعیف کند.
به نظر من، وزیر راه و شهرسازی این واقعیتها را بهخوبی درک کرده است؛ از جمله مسئله مهم نبود زیرساختها.
سؤال اینجاست؛ وقتی در منطقهای زیرساخت وجود ندارد، چرا باید همانجا پروژههای نهضت ملی مسکن تعریف شود؟
امروز حتی در شهرهایی که مردم سالهاست در آن زندگی میکنند، با کمبود برق، محدودیت آب، مشکلات گاز و چالشهای زیستمحیطی روبهرو هستیم. با این شرایط، چگونه میتوان انتظار داشت در خارج از محدوده شهرها، بدون فراهم بودن زیرساختها، شهرکهای جدید احداث و خدمات لازم به آنها ارائه شود؟
به اعتقاد من، مسئله اصلی فقط این نیست که کشور چه میزان کمبود مسکن دارد؛ مسئله مهمتر این است که توان واقعی تولید مسکن چقدر است.
باید بدانیم ظرفیت تولید کشور چقدر است، مردم تا چه اندازه توان خرید دارند، بخش خصوصی چه میزان امکان سرمایهگذاری دارد و دولت تا چه حد میتواند از پروژهها حمایت مالی کند.
اینکه مجلس تشخیص دهد کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، کار دشواری نیست. آمار خانوارهای فاقد مسکن یا مستأجر بهسادگی از طریق بانک مرکزی و مرکز آمار قابل استخراج است.
اما هنر سیاستگذاری، اعلام عدد نیاز نیست؛ هنر، طراحی سازوکاری است که بتواند این نیاز را با امکانات واقعی کشور پاسخ دهد.
دولت، مجلس و بخش خصوصی باید در کنار یکدیگر بستههای اجرایی تولید مسکن را طراحی کنند؛ بستههایی که بر مبنای ظرفیتهای واقعی کشور، توان تأمین مالی، وضعیت زیرساختها، امکانات شبکه بانکی و قدرت خرید مردم تدوین شده باشند.
اگر امروز توان تولید سالانه کشور فقط ۱۰۰ هزار واحد است، باید با مردم صادقانه همین واقعیت را در میان گذاشت؛ نه اینکه وعده ساخت یک میلیون واحد داده شود، در حالی که امکان تحقق آن وجود ندارد.
در کنار آن نیز باید به دنبال راهکارهای جدید تأمین مالی بود؛ از جمله استفاده از منابع پایدار، جذب سرمایه، کاهش محدودیتهای اقتصادی و فراهم کردن امکان حمایت مؤثر دولت از پروژههای مسکن حمایتی.
در صورتی که دولت به منابع مالی پایدار دسترسی داشته باشد، میتواند یارانههای هدفمندتری برای تولید مسکن اختصاص دهد. البته میزان این حمایتها نیز باید با توان مالی دولت، انتظارات مجلس و الزامات اجرای طرحهای حمایتی کاملاً منطبق باشد.
از سوی دیگر، همه این برنامهها باید با اسناد بالادستی و آمایش سرزمین هماهنگ باشند؛ یعنی هنگام تصمیمگیری درباره محل ساخت مسکن، موضوعاتی مانند اشتغال، ظرفیتهای زیستمحیطی، منابع آب، انرژی و امکان توسعه پایدار نیز در نظر گرفته شود.
امروز یکی از موضوعات مهم کشور، توسعه منطقه مکران است؛ منطقهای که به دلیل برخورداری از ظرفیتهای طبیعی و امکان توسعه زیرساختها، میتواند بخشی از بار جمعیتی کشور را به خود جذب کند.
واقعیت این است که بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر ظرفیت پذیرش جمعیت جدید را ندارند. بنابراین سیاست تأمین و ساخت مسکن باید به سمت مناطقی هدایت شود که امکان سکونت پایدار، اشتغال، حملونقل، تأمین آب، برق و سایر خدمات زیربنایی در آنها وجود دارد.
ما باید سکونتگاههای جدیدی برای مردم تعریف کنیم؛ نه اینکه صرفاً هرجا کمبود مسکن مشاهده شد، همانجا بدون توجه به ظرفیتهای محیطی، اقدام به ساختوساز کنیم.
این همان نگاه پوپولیستی به مسئله مسکن است؛ نگاهی که تصور میکند صرف ساخت واحدهای مسکونی، به معنای حل مشکل است؛ در حالی که نتیجه آن، پروژههایی خواهد بود که یا هرگز به سرانجام نمیرسند یا پس از بهرهبرداری، با انبوهی از مشکلات زیرساختی، حملونقل، اشتغال، آب و انرژی روبهرو خواهند شد.
هنر سیاستگذاری، ساختن مسکن در هر نقطهای نیست؛ هنر آن است که مسکن در جایی ساخته شود که امکان زندگی، اشتغال و توسعه پایدار نیز وجود داشته باشد.
به اعتقاد من، امروز بیش از هر زمان دیگری به یک نگاه جامع در حوزه مسکن نیاز داریم؛ نگاهی که با مشارکت دولت، بخش خصوصی، دانشگاهیان و متخصصان تدوین شود و در قالب یک طرح جامع مسکن با افق حداقل ۲۰ ساله، مسیر آینده این بخش را مشخص کند.
نخستین گام نیز این است که بپذیریم تاکنون در حل مسئله مسکن موفق نبودهایم. تا زمانی که این واقعیت را نپذیریم، نمیتوانیم راهحلهای مؤثر و متفاوتی برای آینده طراحی کنیم. اینبار باید برنامهای تدوین شود که نه به اتلاف منابع منجر شود و نه تجربههای ناموفق گذشته را تکرار کند.
با توجه به صحبتهایی که مطرح کردید، به نظر میرسد با استیضاح وزیر راه و شهرسازی موافق نیستید، درسته؟
به اعتقاد من، مسئله اصلی استیضاح یا ابقای یک وزیر نیست. واقعیت این است که طی سالهای گذشته، هیچیک از سیاستهایی که در حوزه مسکن اجرا شده، نتوانسته مشکل این بخش را بهصورت ریشهای حل کند.
ما امروز بیش از هر چیز به تغییر جدی در اهداف، سیاستها و روشهای حکمرانی در بخش مسکن نیاز داریم. در غیر این صورت، همچنان منابع کشور را هدر میدهیم، بانکها را درگیر پروژههای کمبازده میکنیم، مردم را چه پیش از تحویل واحدهای مسکونی و چه پس از آن با مشکلات متعدد مواجه خواهیم ساخت و بخش خصوصی نیز زیر بار انبوهی از قوانین و مقررات، عملاً قدرت تصمیمگیری و سرمایهگذاری مؤثر را از دست خواهد داد.
امروز شاهد خروج حجم قابل توجهی از سرمایههای بخش مسکن از کشور هستیم. بسیاری از سازندگان و شرکتهای ساختمانی ایرانی، سرمایه خود را به کشورهایی مانند ترکیه، امارات، عمان و کانادا منتقل کردهاند و در آنجا پروژههای ساختمانی اجرا میکنند. از سوی دیگر، تعداد زیادی از ایرانیان نیز سرمایه خود را صرف خرید مسکن در این کشورها کردهاند.
دلیل این اتفاق چیه؟ سالهاست که تنها یک روایت از بازار مسکن ارائه شده؛ اینکه هر سرمایهگذاری در این حوزه، مصداق سوداگری است. نتیجه چنین نگاهی این شده که سرمایهگذار ترجیح میدهد به جای فعالیت در ایران، سرمایه خود را به اقتصاد کشورهای همسایه منتقل کند و به رشد و رونق بازار مسکن آن کشورها کمک کند.
در واقع، با سیاستهای نادرست، فرصت سرمایهگذاری را از اقتصاد ایران گرفتهایم و آن را در اختیار دیگر کشورها قرار دادهایم. اگر امروز این حجم از سرمایه از کشور خارج میشود، باید بپذیریم که اشکال از فضای سرمایهگذاری داخلی است.
از یک سو گفته میشود دولت به بخش خصوصی اعتماد ندارد و از سوی دیگر، وقتی سرمایهگذار داخلی از کشور خارج میشود، به فکر جذب سازندگان خارجی، از جمله شرکتهای چینی، میافتیم.
این در حالی است که خود چین نیز در سالهای اخیر با مشکلات جدی در صنعت ساختمان مواجه بوده است. آنها حجم عظیمی از واحدهای مسکونی را در مناطقی ساختند که تقاضای واقعی برای آن وجود نداشت و امروز با پروژههای بدون متقاضی روبهرو هستند.
اشتباه آنها این بود که به کیفیت زندگی و جذابیت سکونت توجه نکردند و صرفاً به آمار تولید نگاه کردند...
بله و ما نباید همان مسیر را تکرار کنیم.
رسالت ما صرفاً سرپناهسازی نیست؛ قرار نیست فقط چهاردیواری بسازیم تا مردم شب را به صبح برسانند. آنچه باید ساخته شود، محیطی برای زندگی است؛ محیطی که در آن آرامش، خدمات شهری، زیرساختهای مناسب، حملونقل، دسترسی به اشتغال و استانداردهای شهرسازی بهطور کامل دیده شده باشد.
مسکنی که میسازیم باید کیفیت زندگی مردم را ارتقا دهد؛ باید به افزایش بهرهوری افراد، تقویت سرمایه اجتماعی، تعلق شهروندان به محل زندگی و مشارکت فعال آنان در جامعه کمک کند.
هرچه کیفیت سکونتگاهها بالاتر باشد، اعتماد عمومی نیز افزایش پیدا میکند و شهروندان احساس تعلق بیشتری نسبت به شهر و جامعه خود خواهند داشت.
پس در واقع معتقدید سرپناهسازی آینده نمیسازد؟
دقیقاً همینطور است. به اعتقاد من، اگر هدف ما ساختن آیندهای بهتر است، باید از «تولید صرفِ واحد مسکونی» عبور کنیم و به سمت توسعه سکونتگاههای پایدار و انسانمحور حرکت کنیم. تنها در این صورت است که میتوان امیدوار بود بحران مسکن، به جای آنکه هر سال عمیقتر شود، به تدریج در مسیر حل شدن قرار گیرد.
رسالت دولت، بخش خصوصی و همه فعالان صنعت ساختمان، صرفاً ساختن چند دیوار و یک سقف نیست. ما باید مسکنی بسازیم که زندگی در آن جذاب باشد؛ مسکنی که همه مؤلفههای یک زندگی باکیفیت را در خود داشته باشد. اگر کیفیت زندگی را از مسکن حذف کنیم، در واقع فقط سرپناه ساختهایم، نه محل زندگی. انسانی که از یک سکونتگاه مناسب، آرامش روانی، خدمات شهری مطلوب و محیطی استاندارد برخوردار نباشد، طبیعتاً این نارضایتی را به محیط کار، خانواده و جامعه نیز منتقل میکند.
کیفیت سکونت، مستقیماً بر کیفیت زندگی، بهرهوری افراد، روابط اجتماعی و حتی عملکرد اقتصادی جامعه اثر میگذارد. کسی که هر روز با دغدغههای ناشی از محل سکونت خود دستوپنجه نرم میکند، نمیتواند همان بازدهی و آرامشی را داشته باشد که از یک زندگی مطلوب انتظار میرود.
به همین دلیل، همه این ملاحظات اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و شهرسازی باید در طراحی و ساخت سکونتگاهها دیده شود.
رسالت ما سرپناهسازی نیست؛ رسالت ما ساختن مسکن است؛ مسکنی که همه ویژگیهای یک زندگی شایسته، آرام، ایمن و باکیفیت را برای مردم فراهم کند.
