شاخص‌های مهم رکود بازار مسکن

به گزارش عصرسازندگان؛ این مقاله، به تبیین علل رکود مسکن، تأثیرات آن بر اقتصاد و جوامع، و راهبردهای ممکن برای مدیریت و پیشگیری از این پدیده پرداخته می‌شود.

طاهره اسکندری

علل رکود بازار مسکن

برای شناسایی حالت بازار مسکن، میتوان از شاخص‌های مختلفی استفاده کرد. برخی از شاخص‌های مهم برای رکود بازار مسکن عبارتند از:

۱- افزایش ناپایدار قیمت‌ها:

یکی از علل رکود بازار مسکن در ایران، افزایش ناپایدار قیمت‌ها است. این افزایش قیمت‌ها به دلایل مختلفی مانند بالا رفتن نرخ دلار، کمبود عرضه مسکن، گرانی مصالح ساختمانی و عدم پایداری اقتصادی و سیاسی رخ داده است. برخی از این دلایل را در زیر بیشتر توضیح می‌دهم:

• بالا رفتن نرخ دلار:

  افزایش نرخ دلار باعث شده است که قیمت مصالح ساختمانی که بخش زیادی از آن‌ها وارداتی هستند، بالا برود. همچنین بسیاری از خریداران مسکن پول خود را به دلار تبدیل کرده‌اند و در انتظار کاهش قیمت مسکن هستند. بنابراین، تقاضای خرید مسکن کاهش یافته و فروشندگان نیز به دلیل عدم تطابق قیمت‌ها با بازار، مایل به فروش نیستند.

• کمبود عرضه مسکن:

  یکی از دلایل افزایش قیمت کمبود عرضه مسکن بوده که به تشدید گرانی و اجاره بها دامن زده است. ساخت و ساز با چالش‌های زیادی روبه‌رو است، از جمله کمبود زمین، گران شدن مصالح ساختمانی، عدم پشتیبانی دولت و بانک‌ها، فساد و رانت در صنعت ساخت و ساز و غیره. به همین دلیل، تولید مسکن نسبت به نیاز بازار کافی نبوده و عرضه با تقاضا هم‌خوانی ندارد.

• گران شدن مصالح ساختمانی:

  قیمت مصالح ساختمانی مانند فولاد، سیمان، شن و ماسه، چوب و غیره در سال‌های اخیر به‌شدت افزایش یافته است. عوامل مؤثر بر گران شدن مصالح ساختمانی عبارتند از: کاهش تولید داخلی، افزایش صادرات، تحریم‌های بین‌المللی، نوسانات نرخ دلار، تورم عمومی و غیره. گران شدن مصالح ساختمانی باعث شده است که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بالاتر برود و در نتیجه قیمت فروش هم افزایش یابد.

• عدم پایداری اقتصادی و سیاسی: اقتصاد ایران در سال‌های اخیر با بحران‌های زیادی مواجه شده است، از جمله تحریم‌های بین‌المللی، کاهش صادرات نفت، رشد نقدینگی، تورم بالا، بیکاری زیاد، فقر و فساد. این بحران‌ها باعث شده است که اطمینان خریداران و سرمایه‌گذاران به بازار مسکن کم شده و در انتظار شرایط بهتر هستند.

۲- افزایش نرخ بهره:

افزایش نرخ بهره یکی از عواملی است که باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن می‌شود. زیرا هر چه نرخ بهره بالاتر باشد، هزینه تسهیلات وام بانکی برای خریداران مسکن افزایش می‌یابد. این امر باعث می‌شود که خریداران مسکن کمتر تمایل داشته باشند یا نتوانند وام بگیرند و در نتیجه تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد. همچنین افزایش نرخ بهره باعث می‌شود که سپرده‌گذاران بانکی سود بیشتری از سپرده‌های خود بگیرند و در نتیجه تمایل کمتری به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن داشته باشند.

با کاهش تقاضا برای خرید مسکن، قیمت مسکن نیز کاهش می‌یابد. این امر باعث می‌شود که فروشندگان مسکن کمتر تمایل داشته باشند یا نتوانند مسکن خود را به قیمت دلخواه بفروشند و در نتیجه عرضه مسکن نیز کاهش یابد. همچنین کاهش قیمت مسکن باعث می‌شود که سود سرمایه‌گذاران در بازار مسکن کاهش یابد و در نتیجه تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز کاهش یابد.

بنابراین، افزایش نرخ بهره باعث افزایش هزینه تأمین منابع برای خرید و ساخت مسکن، کاهش تقاضا و عرضه مسکن، کاهش قیمت و سود مسکن و در نتیجه رکود در بازار مسکن می‌شود.

۳-  کاهش درآمدهای خانوارها:

کاهش درآمدهای خانوارها نیز یکی از علل رکود مسکن است. زیرا هر چه درآمدهای خانوارها کمتر باشد، توان خرید مسکن آن‌ها نیز کمتر می‌شود. این امر باعث می‌شود که خانوارها کمتر تمایل داشته باشند یا نتوانند وام بگیرند و در نتیجه تقاضا برای خرید مسکن کاهش می‌یابد. همچنین کاهش درآمدهای خانوارها باعث می‌شود که بیشتر از پس‌انداز خود استفاده کرده و در نتیجه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کمتر در نظر بگیرند.

با کاهش تقاضا برای خرید مسکن، قیمت مسکن نیز کاهش می‌یابد. این امر باعث می‌شود که فروشندگان مسکن کمتر تمایل داشته باشند یا نتوانند مسکن خود را به قیمت دلخواه بفروشند و در نتیجه عرضه مسکن نیز کاهش یابد. همچنین کاهش قیمت مسکن باعث می‌شود که سود سرمایه‌گذاران در بازار مسکن کاهش یابد و در نتیجه تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز کم شود.

بنابراین، کاهش درآمدهای خانوارها باعث کاهش توان خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، کاهش تقاضا و عرضه مسکن، کاهش قیمت و سود مسکن و در نتیجه رکود در بازار مسکن می‌شود.

۴- ثبات نرخ ارز

ثبات نرخ ارز می‌تواند یکی از علل رکود بازار مسکن باشد. زیرا ثبات نرخ ارز باعث می‌شود که تحرکات ارزی کمتر باشد و در نتیجه سود سرمایه‌گذاران در بازار ارز کاهش یابد. این امر ممکن است باعث کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شود، زیرا سرمایه‌گذاران ممکن است بخواهند پول خود را در دارایی‌های دیگری نگه دارند که بازده بالاتری داشته باشند.

با کاهش تقاضا برای خرید مسکن، قیمت مسکن نیز کاهش می‌یابد. این امر باعث می‌شود که فروشندگان مسکن کمتر تمایل داشته باشند یا نتوانند مسکن خود را به قیمت دلخواه بفروشند و در نتیجه عرضه مسکن نیز کاهش یابد. بنابراین، ثبات نرخ ارز باعث کاهش توان خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، کاهش تقاضا و عرضه مسکن، کاهش قیمت و سود مسکن و در نتیجه رکود در بازار مسکن می‌شود

۵-  ثبات بازارهای موازی مانند طلا و سکه

ثبات بازارهای مالی موازی مانند بازار طلا و سکه، از عواملی است که ممکن است تأثیر متفاوتی بر رکود بازار مسکن داشته باشد. این عوامل ممکن است در تعامل با عوامل دیگر اقتصادی و مالی، تأثیرات مثبت یا منفی بر بازار مسکن داشته باشند.

در واقع، ثبات بازارهای موازی نمایانگر اعتماد بهتر به ارزهای رسمی و کاهش تورم است. این امر می‌تواند افراد و سرمایه‌گذاران را ترغیب به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کند.

با افزایش تقاضا برای خرید مسکن، قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد. این افزایش تقاضا باعث می‌شود که فروشندگان تمایل داشته باشند مسکن خود را به قیمت بالاتری بفروشند و در نتیجه تعداد مسکن در بازار افزایش می‌یابد. همچنین افزایش قیمت مسکن، سود سرمایه‌گذاران در بازار مسکن را نیز افزایش می‌دهد و به‌نوبه خود تقاضا برای سرمایه‌گذاری در این بازار را افزایش می‌دهد.

با این وجود، تأثیرات ثبات بازارهای موازی بستگی به شرایط اقتصادی و مالی کلی دارد. عواملی مانند کنترل‌های سرمایه‌ای دولت، جریانات سرمایه‌ای خارجی، رقابت بازارهای موازی با بازارهای رسمی و تحولات فناورانه ممکن است در نهایت تأثیرات متنوعی بر رکود بازار مسکن داشته باشند.

در نتیجه، ثبات بازارهای موازی می‌تواند در موازنه تقاضا و عرضه مسکن تأثیرات مثبتی داشته باشد و به رونق بازار مسکن کمک کند، با این حال، لازم است تأثیر این عوامل در شرایط خاص و اقتصادی مورد بررسی دقیق‌تری قرار گیرد.

۶- عدم اطمینان خریداران نسبت به آینده بازار

عدم اطمینان خریداران نسبت به آینده بازار نیز می‌تواند از علل رکود بازار مسکن باشد. زیرا عدم اطمینان خریداران باعث می‌شود که آن‌ها کمتر تمایل داشته باشند یا نتوانند تصمیم به خرید بگیرند و در نتیجه تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد. عدم اطمینان خریداران ممکن است ناشی از عوامل مختلفی باشد، مانند:

• شرایط اقتصادی کلان، مانند رشد اقتصادی، تورم، سیاست پولی و بودجه‌ای، نرخ بهره و ارز و غیره
• شرایط اقتصادی خرد، مانند درآمدهای خانوارها، قیمت کالاها و خدمات، تغییرات فناوری و غیره
• شرایط سیاسی و اجتماعی، مانند روابط بین‌الملل، جنگ‌ها و تحرکات، تغییرات حکومت و قوانین، رفتار رسانه‌ها و غیره

در نتیجه تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز کاهش یابد. بنابراین، عدم اطمینان خریداران نسبت به آینده بازار باعث کاهش توان خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، کاهش تقاضا و عرضه مسکن، کاهش قیمت و سود مسکن و در نتیجه رکود در بازار مسکن خواهد شد.

اثرات رکود مسکن بر اقتصاد و جامعه

رکود بازار مسکن تأثیراتی گسترده بر اقتصاد و جامعه دارد که ممکن است به‌وضوح تأثیرات اقتصادی عمیقی به همراه داشته باشد. در ادامه تأثیرات مهم رکود بازار مسکن را مورد بررسی قرار می‌دهیم:

• کاهش سرمایه‌گذاری و اشتغال:

رکود بازار مسکن می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز منجر شود. این منجر به کاهش اشتغال در این بخش و بخش‌های مرتبط می‌شود که تأثیرات منفی گستردهای بر اقتصاد کلان دارد.

• کاهش ارزش دارایی‌ها:

قیمت‌های مسکن در رکود معمولاً کاهش می‌یابد، که این امر منجر به کاهش ارزش دارایی‌های افراد و سرمایه‌گذاران خواهد شد. این موضوع ممکن است تأثیرات منفی بر ثروت و برنامه‌های مالی افراد داشته باشد.

• کاهش اقتدار اعتباری:

در شرایط رکود مسکن، افراد و شرکت‌ها ممکن است با مشکلات مالی مواجه شوند که در نتیجه به کاهش اقتدار اعتباری افراد و شرکت‌ها منجر میشود و مشکلات بیشتری را به دنبال خواهد داشت.

• کاهش مصرف و افزایش پس‌انداز:

تردیدهای اقتصادی و عدم اطمینان به آینده ممکن است باعث کاهش مصرف مصرف‌کنندگان شود. این موضوع ممکن است به کاهش تقاضا در بخش‌های مختلف اقتصاد منجر شود. همچنین، برخی افراد به دلیل ترس از دست دادن شغل یا درآمد ممکن است سعی در افزایش پس‌انداز داشته باشند.

• کاهش درآمد حکومت:

رکود بازار مسکن می‌تواند باعث کاهش تراکم معاملات مسکن و کاهش درآمد مالیاتی حکومت شود. این می‌تواند تأثیرات منفی بر منابع مالی حکومت و امکان اجرای برنامه‌های اجتماعی داشته باشد.

• کاهش حجم معاملات مسکن:

در شرایط رکود، تعداد معاملات مسکن معمولاً کاهش می‌یابد. این موضوع می‌تواند به کاهش درآمد و سود واسطه‌گران مسکن منجر شود و تأثیرات منفی بر این صنعت بگذارد.

• تأثیرات روانی و اجتماعی:

افزایش نگرانی‌ها در مورد آینده اقتصادی و مسکن ممکن است تأثیرات روانی و اجتماعی منفی ایجاد کند. این موضوع می‌تواند به افزایش استرس، افزایش نگرانی‌های مالی و افزایش نارضایتی اجتماعی منجر شود.

راهبردهای مدیریت و پیشگیری

برای مدیریت و پیشگیری از رکود بازار مسکن، انجام تدابیر مؤثری ضروری است. در زیر به برخی از راهبردها و اقدامات ممکن برای مدیریت بازار مسکن و جلوگیری از رکود آن اشاره شده است:

• تنظیمات قوانین مسکن:

دولت می‌تواند تنظیمات قوانین مسکن را به‌منظور کنترل و پایش بازار مسکن تعیین کند. این تنظیمات ممکن است شامل مقرراتی برای تعادل تقاضا و عرضه، کنترل قیمت‌ها، حفاظت از حقوق مستأجران و مشخصات مسکن باشد.

• افزایش عرضه مسکن:

ساخت و ساز بیشتر و افزایش عرضه مسکن می‌تواند به کاهش فشار قیمتی در بازار مسکن کمک کند. اقداماتی مانند تسهیلات ساخت و ساز، افزایش توان توسعه‌دهندگان مسکن و افزایش تولید مسکن می‌تواند مفید باشد.

• کنترل نرخ بهره:

نرخ بهره‌های پایین می‌تواند تشویق به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کند. افزایش قرار دادن نرخ بهره توسط بانک مرکزی می‌تواند به جلوگیری از شدیدتر شدن رکود کمک کند.

• مدیریت نرخ تورم:

کنترل تورم می‌تواند به پایداری بازار مسکن کمک کند. افزایش نرخ تورم می‌تواند به افزایش قیمت‌های مسکن منجر شود. بنابراین، دولت می‌تواند اقداماتی برای کنترل تورم و تعدیل تأثیرات آن بر بازار مسکن انجام دهد.

• کاهش تنش‌های مالی:

برای پیشگیری از شدیدتر شدن رکود بازار مسکن، اهمیت دارد که تنش‌های مالی در بازار مسکن کاهش یابند. این شامل تنظیمات مالیات‌های مناسب، تشویق به رفع تنش‌های بدهی و مدیریت صحیح اعتبارات مسکن است.

• برنامه‌ریزی شهری مؤثر:

برنامه‌ریزی شهری مناسب و توسعه هوشمند شهری می‌تواند به مدیریت بازار مسکن کمک کند. این شامل ایجاد مناطق مسکونی مناسب، افزایش دسترسی به امکانات عمومی و حمل‌ونقل عمومی به مناطق مسکونی است.

• افزایش شفافیت بازار:

اطلاعات شفاف و دقیق در مورد بازار مسکن می‌تواند به مشتریان و سرمایه‌گذاران کمک کند تا تصمیمات بهتری بگیرند. دولت می‌تواند اقداماتی برای افزایش شفافیت در بازار مسکن انجام دهد.

• پشتیبانی از برنامه‌های اجتماعی:

ایجاد برنامه‌ها و پشتیبانی از اقدامات اجتماعی مانند وام‌های مسکن با شرایط مناسب می‌تواند به افزایش دسترسی به مسکن برای لایه‌های مختلف جامعه کمک کند.

• تنظیم سیاست‌های مالی و پولی:

تنظیم سیاست‌های مالی و پولی مناسب می‌تواند به مدیریت تورم، نرخ بهره و فشارهای مالی در بازار مسکن کمک کند.

        .   تشویق به تنوع سرمایه‌گذاری:

تشویق به تنوع سرمایه‌گذاری و جلب سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر از اقتصاد می‌تواند به کاهش تأثیر رکود بازار مسکن کمک کند.

        .  مدیریت هوشمند و توازن تقاضا و عرضه:

مدیریت هوشمند تقاضا و عرضه مسکن می‌تواند به جلوگیری از نوسانات قیمتی شدید و افزایش پایداری در بازار مسکن کمک کند.

البته باید توجه داشت که هر کشور و بازار مسکن شرایط منحصربه‌فرد خود را دارد و اقدامات مدیریتی و پیشگیری باید به شرایط خاص هر بازار تطبیق داده شوند.

سخن پایانی

رکود مسکن به‌عنوان یک پدیده اقتصادی و اجتماعی با تأثیرات پیچیده، نیازمند راهبردهای متعدد برای مدیریت و کاهش تأثیرات منفی آن است. دولت‌ها، سازمان‌ها و افراد می‌توانند با اقدامات مناسب، در کاهش تأثیرات این پدیده و ایجاد بازار مسکن پایدار و پویا نقش مهمی ایفا کنند.

شاخص‌های مهم برای رصد بازار مسکن، ابزارهای بسیار مفیدی برای تحلیل و پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن هستند. ترکیب و تحلیل این شاخص‌ها می‌تواند به تصمیم‌گیری‌های بهتر و هوشمندانه‌تر در زمینه‌های مرتبط با خرید، فروش، سرمایه‌گذاری، و مدیریت ملک‌ها کمک کند. اطلاعات دقیق و به‌روز در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردار است و به سازمان‌ها و افراد امکان می‌دهد تا تصمیماتی مبتنی بر داده‌ها و اطلاعات بهتر بگیرند.