بازار مسکن تهران کوچکتر می‌شود

سولماز ایمانی

به گزارش عصرسازندگان، ترکیب کاهش عرضه، افت معاملات و افزایش قیمت به ۱۰۹ میلیون تومان، تصویری از بازاری ارائه می‌دهد که نه سازنده در آن می‌ماند و نه خریدار؛ تنها سرمایه‌های کوتاه‌مدت آن را نگه داشته‌اند.

بازار مسکن به دلیل چند متغیر هم‌زمان قفل شده است: افزایش بی‌وقفه هزینه ساخت، نابسامانی در بازار زمین، نااطمینانی اقتصادی و بی‌ثباتی سیاست‌گذاری.

بازار مسکن تهران در نقطه انجماد

آمارهای تازه بازار مسکن تهران گواه این ادعا هستند که: بازار در حال کوچک‌تر شدن است، نه فقط گران‌تر شدن. عرضه واحدهای مسکونی نسبت به سال گذشته حدود ۴۹ درصد کاهش یافته و حجم معاملات نیز در کمترین سطح ماه‌های اخیر قرار گرفته است؛ ترکیبی که از یک «بازار در رکود عمیق» خبر می‌دهد. در همین حال، متوسط قیمت مسکن در پایتخت به کانال ۱۰۹ میلیون تومان رسیده؛ رقمی که عملاً شکاف میان توان خرید خانوار و قیمت ملک را به بالاترین میزان چند سال اخیر رسانده است.

کاهش عرضه، معمولاً نشانه کم‌رمق شدن ساخت‌وساز، توقف پروژه‌ها و افت انگیزه سازندگان است؛ اما این‌بار ماجرا پیچیده‌تر است. کاهش عرضه با کاهش معاملات هم‌زمان شده؛ یعنی نه سازنده انگیزه ورود دارد، نه خریدار توان حضور. به بیان ساده: بازار قفل شده است. این قفل‌شدگی از جنس رکودهای معمول نیست که با کمی تحریک تقاضا باز شود؛ بلکه نتیجه چند متغیر هم‌زمان است: افزایش بی‌وقفه هزینه ساخت، نابسامانی در بازار زمین، نااطمینانی اقتصادی و بی‌ثباتی سیاست‌گذاری.

رسیدن قیمت‌ها به میانگین ۱۰۹ میلیون تومان در هر متر مربع، اتفاقی تصادفی نیست. این سطح قیمت نشان می‌دهد بازار دیگر نه از «تقاضای مصرفی» تغذیه می‌شود و نه از «تقاضای سرمایه‌ای پرریسک»؛ بلکه بیشتر تحت تأثیر ذخیره ارزش و نگاه کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاران ایستاده است. در چنین ساختاری، هر واحد مسکونی که عرضه نشود، فوراً جایگزین نمی‌گردد؛ و هر خریدی که انجام نمی‌شود، تقاضای مؤثر به آینده موکول می‌شود.

تهران در وضعیت «رکود تورمی فشرده» قرار دارد؛ یعنی قیمت‌ها بالا می‌روند اما معاملات پایین می‌مانند. این وضعیت بیش از هر چیز به ضرر خانوارهایی است که به‌دنبال خرید اولین خانه خود هستند؛ چراکه نه کاهش قیمت در چشم‌انداز دیده می‌شود و نه امکان پس‌انداز با سرعت رشد قیمت‌ها هم‌خوانی دارد.

بازار مسکن وارد چه مرحله‌ای شده است؟

نشانه‌ها می‌گوید تهران در وضعیت «رکود تورمی فشرده» قرار دارد؛ یعنی قیمت‌ها بالا می‌روند اما معاملات پایین می‌مانند. این وضعیت بیش از هر چیز به ضرر خانوارهایی است که به‌دنبال خرید اولین خانه خود هستند؛ چراکه نه کاهش قیمت در چشم‌انداز دیده می‌شود و نه امکان پس‌انداز با سرعت رشد قیمت‌ها هم‌خوانی دارد.

اگر سیاست‌گذاری‌ها همچنان بر تحریک بازار با اقدامات کوتاه‌مدت و خروجی‌های رسانه‌ای متمرکز بماند، رکود فعلی می‌تواند به «انجماد معاملاتی» تبدیل شود؛ وضعیتی که هم تولید را از نفس می‌اندازد و هم قیمت‌ها را از واقعیت‌های درآمدی جامعه جدا می‌کند. بازار مسکن تهران نیازمند بازآرایی اساسی در سیاست زمین، مالیات، تأمین مالی و ساخت‌وساز است؛ نه صرفاً امید بستن به ورود سرمایه خارجی یا پروژه‌های مقطعی.

مسکن امروز دیگر فقط یک کالای گران نیست؛ به مسأله‌ای ساختاری تبدیل شده که با رکود، کاهش عرضه و رشد قیمت‌ها، آرام‌آرام به چالش اجتماعی بدل می‌شود.