از کاهش تولید تا راه حل؛ نقش دولت در نجات بازار مسکن
مسکن نفس کم آورد؛ تولید افت کرد، معاملات خوابید
کاهش ۱۴۰ درصدی تولید مسکن در کنار رکود سنگین معاملات نشاندهنده تضعیف شدید بازار و نگرانی‌‌های جدی درباره تامین مسکن در آینده نزدیک است. در شرایطی که از سال گذشته تا امروز شاهد سنگین‌ترین رکود در حوزه مسکن و ساختمان کشور هستیم؛ کارشناسان معتقدند مشکلات ساختاری است و بدون سیاست‌های موثر، بحران عمیق‌تر خواهد شد.
در جلسه شامگاهی سازندگان با وزیر راه و شهرسازی؛ راهکارهای مناسبی از سوی انبوه‌سازان و توسعه‌گران در مورد طرق افزایش تولید مسکن و نحوه جلوگیری از تداوم رکود در بازار مسکن پیشنهاد شد و خانم وزیر نیز تمایل خود را برای همکاری با سازندگان در جهت به حرکت درآوردن چرخه بازر مسکن اعلام کرد.
حالا که بیش از یک ماه از آن جلسه می‌گذرد ما آمدیم دفتر کانون انبوه‌سازان سراسری مسکن و ساختمان ایران تا از نحوه پیشرفت این همکاری و راهکارهای جدید انبوه‌سازان برای افزایش تولید مسکن مطلع شویم.
ببینید و بخوانید فرشید پورحاجت؛ دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران چه راهی برای خروج از بحران مسکن پیش پای دولت می‌گذارد…
گفتگوی سولماز ایمانی با مهندس فرشید پورحاجت؛ دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران:
آقای مهندس وضعیت کنونی بازار مسکن و ساخت‌‌و‌ساز را چطور ارزیابی می‌کنید؟
سوال شما را در دو بخش پاسخ می‌دهم. یک بخش؛ تولید مسکن است که خیلی حائز اهمیته و ارتباط آن با دیگر صنایع، اقتصاد کلان و اشتغال کشور روشن است. طبق آمار رصد شده، ما شاهد کاهش تولید مسکن طی ۱۲ سال گذشته در کشور هستیم، که شروعش از سال ۱۳۹۲ به این سمت است. اگر بخواهیم از سال ۹۲ به قبل را ارزیابی کنیم می‌توان گفت که بخش‌خصوصی به طور متوسط در فرایند تولید سالانه، حدود ۸۰۰ هزار واحد در سطح کشور تولید داشته است و این عدد در حال حاضر حول ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد است یعنی ظرفیت تولید مسکن کشورمان طی سال‌های در بازه‌ی زمانی ۹۲ به این سمت ۱۳۰،۱۴۰ درصد کاهش پیدا کرده است و به نظرم می‌رسد که این اولویت اصلی‌ست که باید برای تولید مسکن در شرایطی که می‌تواند در اقتصاد کلان تاثیرگذار باشد، سیاست‌گذاری جدی کنیم.
و اما در بخش خرید و فروش می‌توان گفت که طی ۲۸-۲۷ سالی که من در این صنعت فعالیت می‌کنم شاهد سنگین‌ترین رکود رصد شده در حوزه مسکن و ساختمان کشور از سال گذشته هستیم که تا امروز تداوم پیدا کرده است و شاید بیراهه هم نباشد که گفته شود سیاست‌های ۳ سال گذشته در حوزه‌ی مسکن این رکود را تشدید کرده است. از جایی که دولت سیزدهم، هیچ سیاست ضد رکودی برای بازار مسکن در نظر نگرفت، می‌توان گفت که دولت چهاردهم میراث‌دار سنگین‌ترین رکود در صنعت ساختمان کشور است، لذا اکنون باید به این مسئله توجه کنیم که چرا این بازار به رکود منتج شده تا بتوانیم برای آن تدبیری بی‌اندیشیم.
در واقع می‌خوام بدونم که آیا با وجود اینکه مدت زمان طولانی نیست که دولت چهاردهم سر کار آمده ولی به نظر شما این دولت می‌تونه به بازار مسکن جان تازه‌ای بده یا نه؟
به نظر می‌رسد، شدت رکود مسکن در ماه‌های آینده با توجه به اقدامات کوتاه مدتی که وزارت راه و شهرسازی برای خروج از از این بحران دنبال کرده، کاهش پیدا کند و امیدواریم بازار مسکن تا حدودی از شرایط قبلی خارج شود. البته نادیده گرفته نشود که بخش گسترده سیاست‌هایی که وزارت راه و شهرسازی پیگیری می‌کند به سیاست‌هایی بر می‌گردد که دولت چهاردهم دنبال می‌کند.
بنابراین منتظریم تا ببینیم رئیس جمهور چه اقداماتی در حوزه‌ی سیاست کشور دنبال می‌کند که مطمئنا بر زهر رکود بازار مسکن در ماه‌های آینده تاثیرگذارخواهد بود. این در حالی است که به نظر می‌رسد، به نوک قله‌ی رکود رسیده‌ایم و کم کم باید در سرازیری قرار بگیریم و انشاا… شرایط عوض می‌شود.
پس به نظر شما همکاری بین بخش خصوصی؛ انبوه سازان و دولت اتفاق می‌افته!
ببینید زمانی که رئیس جمهور گفت من با کارشناسان، اهل فن و متتخصصان نشست می‌گذارم و صحبت‌هایشان را می‌شنوم؛ خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی ارتباط تنگاتنگی با مجموعه انبوه‌سازان ایجاد کرد و سعی کرد شرایط سال‌های گذشته به خصوص سه سال گذشته، را تغییر دهد، پس باید واقعیت را بپذیریم که تکالیف دولت مشخص است.
رئیس جمهور هم مانند خانم صادق که قول داده‌اند صادق باشند و به نظر می‌رسد که تا به امروز هم صادق بوده‌اند، اعلام کرده‌اند که دولت پولی ندارد. ما نباید از این جمله رئیس جمهور ناراحت شویم و اتفاقاً باید خوشحال هم باشیم که صادقانه صحبت کرده‌اند، پس باید صبورانه و براساس داشته‌هایمان برنامه‌ریزی کنیم.
خب ما یک تشکل صنفی در قالب انجمن انبوه‌سازان کشور داریم و به نظرمان می‌رسد که ماحصل همفکری و سیاست‌گذاری مشترک در حوزه‌ی برنامه‌های شهری و سیاست‌های کلان حوزه مسکن می‌تواند کمبود نقدینگی در بازار مسکن را به نوعی پوشش دهد، در حال حاضر نیز در حال پیگیری برنامه‌های متنوعی در بخش مسکن هستیم.
خب در شرایطی که دولت پول نداره، راهکار انبوه‌سازان برای خروج از بحران مسکن چیه؟
بخش‌خصوصی معتقد است که قانون جهش تولید مسکن به درستی رعایت نشده و دولت قبل، در بحث سیاست‌گذاری در حوزه بازار سرمایه‌گذاری از بخش‌خصوصی استفاده نکرد. ما باید دنبال راهکارهای اساسی از این دست باشیم تا از این شرایط بحرانی خارج شویم. این دولت پول ندارد، بانک مسکن مستاصل و سایر بانک‌ها هم تسلیم شده‌اند و در ۲، ۳ سال گذشته نشان دادند که نمی‌توانند کمک کنند.
به نظر ما باید تنوع برنامه‌های تولید مسکن در سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی دنبال شود که خوشبختانه رویکرد خانم وزیر و معاون‌هایشان در این زمینه بسیار مثبت بوده است. در حال حاضر ما در بحث پروژه‌های مشارکت و سرمایه‌گذاری که می‌تواند کاستی تولید در کشور را برطرف کند همفکری و برنامه‌ریزی می‌کنیم.
راهکار تمام شوک‌های قیمتی بازار که غالب آن از اثرات برهم خوردن نظم عرضه و تقاضا بوده و صدمات آن نه تنها برای کشور، بلکه برای فعالین بخش‌خصوصی هم بوده است؛ ثبات اقتصادی در بازاراست تا اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری، پروژه‌های مشارکت یا همین پروژه‌ی اخیری که وزارت راه و شهرسازی در خصوص نظام فنی اجاره داری یا سازمان اجاره داری حرفه‌ای مسکن پیشنهاد داده است میسر شود.
شاید بیراهه گفته نشود که سیاست‌های ۳ سال گذشته در حوزه‌ی مسکن رکود را تشدید کرده است. از جایی که دولت سیزدهم، هیچ سیاست ضد رکودی برای بازار مسکن در نظر نگرفت، می‌توان گفت که دولت چهاردهم میراث‌دار سنگین‌ترین رکود در صنعت ساختمان کشور است.
قانون‌های مناسب دیگری هم سال‌ها پیش مصوب شدند که پیگیری جدی نشد، شاید بحث مسکن استیجاری هم مانند راهکارهای پیشین به محاق رود…
به نظر می‌رسد بخش مغفول مانده در حوزه مسکن و ساختمان کشور؛ مسکن ۷۷ یا مسکن سال ۷۷ است که در دولت اصلاحات پایه‌گذاری شد و به شکل مسکن اجاره‌ای و اجاره به شرط تملیک دنبال می‌شد. قانون مترقی ساماندهی تولید و عرضه مسکن سال ۸۶ مصوب مجلس شد. جالب اینجاست که بسیاری از نماینده‌های مجلس اشاره‌شان به قانون جهش تولید مسکن است، اما بپذیریم که از نگاه ما مترقی‌ترین قانونی که در حوزه مسکن و ساختمان کشور مصوب مجلس شد همین قانون ساماندهی بوده که در سال ۸۶ وضع شده است. این قانون به نظام اجاره‌داری حرفه‌ای اشاره دارد و دولت چهاردهم نیز در حال برنامه‌ریزی مبتنی بر همین قانون است، اما با مدلی متناسب با نیاز و توان و شرایطی که دارد.
ما انبوه‌سازان و توسعه‌گران نیز آمادگی خود را به وزیر اعلام کرده‌ایم و حتی در جلسه مشترک اخیر نیز در مورد همکاری در بخش تامین نقدینگی پروژه‌ها گفتگوکردیم و قرار شد شرایطی را تعریف کنیم که بتوانیم بخشی از کمبود نقدینگی تولید این نوع از ساختار را پوشش دهیم. ما با دفتر توسعه وزارت راه و شهرسازی در حال تعریف مدلی از همکاری هستیم که قواره‌اش متناسب با قواره اقتصاد و ساختار مسکن کشور باشد.
از مدل پیشنهادی‌تان برای تولید مسکن بگویید
اینکه پشت تریبون بگوییم باید سالی یک میلیون واحد بسازیم خب نتیجه‌اش می‌شود، بازار مسکن امروز که بعد از ۳ سال مشاهده می‌کنیم؛ مردم صاحب خانه نشدند، وضعیت اجاره‌داری مطلوب نیست و خانوارهایی که در مسکن‌های استیجاری زندگی می‌کنند شرایط سختی دارند و ساختار بانکی‌مان معیوب است.
من معتقدم قانون جهش تولید مسکن قانون خیلی خوبی بود، اما باید بعد از سه سال آسیب‌شناسی کنیم، ببینیم در این سه سال چه بلایی سر بانک مسکن و سایر بانک‌ها که دخالت نکردند، آمده است؟ مشخص است، آنها ریسک‌ها را برای خودشان کاهش داده‌اند.
بگذارید مثالی بزنم؛ در بلوک شرقی منطقه‌ی خوب کلانشهر اهواز، مردم در سال ۷۷، ۷۸ با ۷ میلیون تومان صاحب یک آپارتمان صد متری می‌شدند. بانک مسکن هم به عنوان بانک توسعه‌ای و بانک تخصصی در آن زمان ۷۰ درصد نقدینگی این پروژه را هم برای بخش تولید و هم برای بخش مصرفی تامین می‌کرد، اما امروز ساخت مسکن‌های حمایتی در هر نقطه از کشور متری ۲۵ میلیون تومان تمام می‌شود. بنابراین برای ساخت یک واحد صد متری تقریباً دو و نیم میلیارد تومان هزینه لازم است. امروزسیستم بانکی ما نمی‌تواند ۵۰ درصد از نقدینگی این پروژه‌ها را تامین کند، اما همین سیستم بانکی در سال ۷۰ بدون این همه مداخلات گسترده و بدون شرایطی که امروز برای انحراف صنعت ساختمان کشور در حوزه‌ی تولید ایجاد شده گرفتار شده است.
به نظرم می‌رسد که دولت به این باور رسیده که مردم، ما انبوه‌سازها را قبول دارند، به ما اطمینان می‌کنند و گران‌ترین سرمایه زندگی‌شان را از ما پیش خرید می‌کنند؛ بنابراین دولت هم باید به ما اطمینان پیدا کند. لذا ما فعالین بخش‌خصوصی باید به عنوان مشاور، مجری و به عنوان بخش قابل اطمینان در کنار دولت برنامه‌ریزی کنیم تا بتوانیم از این معضل مسکن عبور کنیم.
برخی به زور می‌گویند باید مسکن را بسازی! دوستان تاکیدشان بر این است که راهکار در تحویل زمین به مردم است، در حالیکه با زمین دادن به مردم اولاً به سودا گری، دامن می‌زنیم، درثانی چه تضمینی هست این زمین تبدیل به مسکن شود؟ ثالثا شما کارشناسی کرده‌اید که احداث یک خانه ویلایی در همین شهرک‌هایی که ساخته شده چه هزینه‌های زیربنایی برای دولت به بار آورده است؟ خب اشتباه نکنید .
چه اشتباهی؟
شنیدیم که، به مردم زمین ویلایی برای ساخت شهرک ویلایی تحویل داده‌اند.
آب و برق نداره؟
خارج از بحث اینکه آب و برق نداره، راحت می‌گویم، آن خانه‌ی ۷۵، ۸۰ متری- ۶۰۰، ۷۰۰ تومان آب خورده است، خدمات زیربنایی، روبنایی همان واحد یک و نیم میلیارد تومان است؛ خب این مبلغ را از کجا می‌خواهند تامین کنند؟ وزارت راه و شهرسازی از کجا باید بیاورد؟ مسکن این نیست که ما وسط بیابان یک چهاردیواری بسازیم و بگوییم مردم را صاحب خانه کرده‌ایم. آباد کردن بیابان که کاری ندارد، پول و منابع‌اش رو تامین کنید تا برویم در بیابان بسازیم، اما آیا…
زیرساخت‌هایش آماده‌ست؟
ببینید ما الان فقط در مورد خدمات زیربنایی صحبت می‌کنیم، باید استانداردهای زندگی را هم برایش در نظر گرفت، مسائل اجتماعی هم…
دقیقاً.
مجلس محترم، حالا که می‌خواهید برای دولت هزینه بتراشید؛ شهامت این را داشته باشید در خصوص احیای بافت‌های فرسوده قانونی مصوب کنید که به مدت ۳ سال اگر تولیدکننده یا مالکی متناسب با تراکم منطقه ساخت و ساز انجام داد، تمام جواز ساخت آن پلاک را چه برای ساخت یک واحد و چه ۱۰ واحد برایش رایگان کنید.
باید اسناد بالا دستی در خصوص وضعیت اشتغال، فاصله محل اشتغال اشخاص تا محل زندگی‌شان را بررسی کرد، برای این مسائل باید استانداردهایی لحاظ کرد. شما نمی‌توانید یک نفر را بفرستید وسط بیابان بعد از او بخواهید برای اشتغال به مرکز شهری برود که سه ساعت با محل زندگی و استراحتش فاصله دارد. این که زندگی نیست، مسکن باید محل آرامش خانواده باشد.
من سال ۸۸ گفتم که ساخت مسکن در بیابان‌ها؛ تاراج منافع ملی در بیابان‌هاست. خب منابع و منافع ملی را باید در نظر بگیریم، باید آسیب شناسی کنیم این شهرک‌های اقماری که ساختیم کدام‌شان به سرانجام رسیده است.
درسته.
به آن شهرک‌هایی که در اطراف بعضی از کلان شهرها ساختیه‌ام نگاه کنید، آیا بعد از سال ۸۸ تا امروز، مسکونی شده‌اند؟ پاسخ‌تان خیر است.
بفهمیم که ما مسکن را باید برای مردم عزیزمان و برای دهک‌های مختلف بسازیم. دولت تکالیفی در این موارد دارد. نباید مردم را در بیابان‌ها بدون خدمات آواره کنیم. سازندگی این نیست که ما وسط بیابان یک آلونک بسازیم و بگوییم مردم را صاحاب خانه کرده‌ایم.
مجلس محترم، حالا که می‌خواهید برای دولت هزینه بتراشید؛ شهامت این را داشته باشید در خصوص احیای بافت‌های فرسوده قانونی مصوب کنید که به مدت ۳ سال اگر تولیدکننده یا مالکی متناسب با تراکم منطقه ساخت و ساز انجام داد، تمام جواز ساخت آن پلاک را چه برای ساخت یک واحد و چه ۱۰ واحد برایش رایگان کنید.
بافت‌های فرسوده ما ظرفیت بسیار بسیار بالقوه دارند که باید برای آنها برنامه‌ریزی شود. دولت باید شرایط مشخص و تسهیلات فراهم کند و بخشی از این بافت‌ها را به توسعه‌گران و انبوه‌سازان بسپارد، نمی‌خواهد دنبال مالکیت‌اش برود. بخش‌خصوصی می‌داند چطور مالکیتش رو بدست بیاورد، بخش‌خصوصی بلد است که در آن مناطق چطور فعالیت کند، دولت فقط شرایط را تسهیل کند.
در صحبت‌ها می‌گویند ما ۵۰ درصد تخفیف گذاشته‌ایم، شهردار تهران و شورای شهر می‌گویند ما ۷۰ درصد تخفیف گذاشته‌ایم. معلوم نیست آن ۷۰ درصد تخفیف را برای چه گذاشته‌اند، برای پروانه ۳ میلیارد تومانی، ۱۰۰ میلیون تومان تخفیف لحاظ می‌کنند؛ خب آن دو میلیلارد و نهصد هزار تومان باقی چه می‌شود؟ بیایند سیاست‌های تشویقی واقعی را برای مدت ۳ سال یا نه اصلاً برای دوره ۵ ساله توسعه به بخش‌هایی که حجم گسترده‌ای از مردم در آن محله‌ها ارق زندگی دارند، لحاظ کنند.
مسکن ساختن در بیابان، همان مسیر ۸۸ است تا امروز.
بانک مرکزی باید یک خط اعتباری ویژه در حوزه مسکن برای کمک به بانک مسکن تعریف کند تا بانک مسکن هم با همین نگاه بتواند نرخ سود تسهیلات بانکی را چه برای بخش تولید و چه مصرف کننده در نظر بگیرد. این بهترین روشی است که هم تولید مسکن محقق می‌شود، هم مردم صاحب خانه می‌شوند و هم اثرات تورمی کاهش می‌یابد و بحث پیش خرید نیز با شرایط بهتری صورت می‌گیرد.
حالا اگر دولت بحث ضوابط، زمین و … را حل کند، بانک پولی نداره به مردم و سازندگان بدهد…
درسته بحث ما دهک‌های پردرآمد ۸ و۹ و ۱۰ جامعه نیست. در مورد دهک‌های ۷ به پایین صحبت می‌کنیم. حقوق و دستمزدها کارایی خودشان را از دست داده اند، دولت هم محدودیت‌هایی دارد و تسهیلات بانکی امروز نیز اثرگذاری خودش را از چند جنبه از دست داده است. چرا مردم عزیزمان برای خانه دار شدن دنبال تسهیلات بانکی با سود ۲۲، ۲۳ درصد اسمی و ۳۴، ۳۵ درصد واقعی، باشند؟
نقد جدی به سیستم بانکی و بانک مرکزی وارد است. باید بانک مرکزی سیاست‌هایش را در حوزه‌ی مسکن تغییر و نرخ سود تسهیلات بانکی را کاهش دهد و علاوه بر تسهیلات تکلیفی در سایر تسهیلات در حوزه مسکن و ساختمان؛ دولت نیز برای بانک مرکزی و بانک مسکن برنامه‌ریزی کند. مردم با این وام‌مسکن، نه توان پرداخت اقساط و سود بانکی را دارند و نه از این طریق صاحب خانه می‌شوند.
به نظرم می‌رسد که باید بانک مرکزی یک خط اعتباری ویژه در حوزه مسکن برای کمک به بانک مسکن تعریف کند تا بانک مسکن هم با همین نگاه بتواند نرخ سود تسهیلات بانکی را چه برای بخش تولید و چه مصرف کننده در نظر بگیرد. این بهترین روشی است که هم تولید مسکن محقق می‌شود، هم مردم صاحب خانه می‌شوند و هم اثرات تورمی کاهش می‌یابد و بحث پیش خرید نیز با شرایط بهتری صورت می‌گیرد.
خیلی هم عالی، به نوعی تفاوت دولت چهاردهم با دولت‌های قبلی را هم به خوبی شرح دادید و الان می‌خوام برم سراغ بحث استیضاح خانم وزیر…
ما نباید به این موضوع و موضوعاتی که برای وزارت راه و شهرسازی هزینه دارد، دامن بزنیم. کسی که می‌خواهد استیضاح کند بیاید نظر ما؛ بخش‌خصوصی را بپرسد و بگوید که بخش‌خصوصی آیا از این وزیر راضی هستید؟ با سیاست‌هایش موافق هستید؟ آیا به نظرتان، سیاست‌هایی که دنبال می‌کند باعث می‌شود که مردم صاحب خانه شوند؟ بیاید اول از ما سوال کند و ما به او پاسخ دهیم، اگر قانع‌اش نکردیم خب بله استیضاح حق نماینده مجلس است، اما بهتر است مسائل را با هم، در یک گفتمان تخصصی و با در نظر گرفتن شرایط کشور بسنجیم.
چرا؟
موضوع داغ این روزهای صنعت ساختمانه و با وجود اینکه اکثر کارشناس‌های صنعت ساختمان موافق ماندن خانم وزیر هستند…
بله.
پس چرا استیضاح میشن؟
اصلاً من میگم چرا به این موضوع بپردازیم؟
مجلس به آن پرداخته و عصرسازندگان پیگیری می‌کنه.
نه ببینید خانم وزیر در آرامش در حال انجام کارهای خودش است، پس ما نباید به این موضوع و موضوعاتی که برای وزارت راه و شهرسازی هزینه دارد، دامن بزنیم. کسی که می‌خواهد استیضاح کند بیاید نظر ما؛ بخش‌خصوصی را بپرسد و بگوید که بخش‌خصوصی آیا از این وزیر راضی هستید؟ با سیاست‌هایش موافق هستید؟ آیا به نظرتان، سیاست‌هایی که دنبال می‌کند باعث می‌شود که مردم صاحب خانه شوند؟ بیاید اول از ما سوال کند و ما به او پاسخ دهیم، اگر قانع‌اش نکردیم خب بله استیضاح حق نماینده مجلس است، اما بهتر است مسائل را با هم، در یک گفتمان تخصصی و با در نظر گرفتن شرایط کشور بسنجیم.
نظر شخصی شما در مورد سیاست‌های خانم وزیر چیه؟
به نظر من فعالیت کوتاه مدتی که وزیر تا اینجا دنبال کرده متناسب با ظرفیت‌های وزارت راه و شهرسازی بوده است . خانم صادق روزی که وزیر شد، گفت: من صادقم. این صداقت توصیه پیغمبر و ائمه‌ست، توصیه عقل است. ما تا به امروز از ایشان صداقت دیده‌ایم و اینکه آمار دروغ به مردم نمی‌گوید هم قابل تقدیر است. واقعیت این است که سیستم بانکی ما نمی‌تواند کمک کند.
